CONTINUIAMO UN CICLO DI ARTICOLI DEDICATI ALL'ACQUISTO IMMOBILIARE A DUBAI. NON SEGRETA CHE L'ACQUIRENTE ORDINARIO NON HA UNA DIREZIONE FACILE PER ORDINARE MOMENTI PROCEDURALI. SINTESI, IL PREZZO DELLA DOMANDA È SUFFICIENTE ELEVATO E I POSSIBILI RISCHI PER ESEGUIRE L'OPERAZIONE DOVREBBERO ESSERE MINIMI. OGGI SIAMO PASSO A PASSO COSTRUIRE UNA PROCEDURA PER L'ACQUISTO DI IMMOBILI IN DUBAI E TENTEREMO I DETTAGLI PIÙ BASSI PER ACCENDERE TUTTI GLI ASPETTI IMPORTANTI. I nostri compatrioti che decidono di acquistare immobili negli Emirati Arabi Uniti dovrebbero tenere presente che non esiste ancora una legge federale generale nel settore immobiliare negli Emirati Arabi Uniti. Ciascuno dei sette emirati regola in modo indipendente tutte le questioni relative al mercato immobiliare sul suo territorio. Il più progressivo in questa direzione, tradizionalmente, è Dubai.
Dubai ha il quadro legislativo più sviluppato e trasparente nel settore immobiliare. Secondo le leggi dell'Emirato di Dubai, i cittadini di paesi stranieri che non sono membri del Consiglio di cooperazione del Golfo arabo (GCC) hanno il diritto di acquisire direttamente proprietà a Dubai in piena proprietà ("proprietà") in territori appositamente designati, nelle cosiddette aree di proprietà. L'elenco di tali zone è stabilito dal Decreto del Sovrano di Dubai n. 3 del 2006. Questi includono quasi l'intero territorio della "nuova Dubai", comprese aree popolari come Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers, Downtown Dubai e altri.
I diritti immobiliari sono registrati in un registro speciale dal Dipartimento del Land di Dubai e ai proprietari viene rilasciato un certificato di registrazione (il cosiddetto "Titolo di proprietà"). La registrazione delle transazioni immobiliari viene effettuata al momento del contatto con il Dipartimento fondiario dell'acquirente e del venditore e immediatamente viene rilasciato all'acquirente il certificato di registrazione attestante la proprietà dell'immobile acquisito. Questa procedura di registrazione "istantanea" semplifica al massimo il processo di acquisto e vendita di immobili e minimizza i possibili rischi, sia da parte del venditore che dell'acquirente.
La conformità è monitorata dalla Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA). In particolare, è responsabile della registrazione dei progetti immobiliari, nonché della registrazione obbligatoria degli sviluppatori, delle agenzie immobiliari e degli agenti stessi. Le attività di RERA sono principalmente finalizzate alla protezione dei diritti e degli interessi di acquirenti e venditori ed è progettata per ridurre al minimo la possibilità di frode da parte degli agenti. Controllare la registrazione di qualsiasi agenzia immobiliare e dei suoi agenti è molto semplice. Per fare ciò, basta visitare il sito Web ufficiale RERA all'indirizzo www.rpdubai.com
In termini generali, la procedura per l'acquisto di immobili a Dubai nella maggior parte dei casi è la seguente:
1. L'acquirente seleziona la proprietà che desidera acquistare
Il modo più semplice ed efficace è contattare una delle agenzie immobiliari che operano nel mercato di Dubai. Il fatto è che senza la partecipazione di agenti a Dubai, come, anzi, nel resto del mondo, quasi nessuna transazione immobiliare è completa. È nelle agenzie immobiliari, molto spesso, si applicano i clienti che vogliono affittare, affittare, acquistare o vendere immobili. Lavorando sul mercato, gli agenti, come nessun altro, possiedono informazioni su chi, cosa e quanto vogliono affittare, affittare, vendere o acquistare. Nella maggior parte dei casi, l'agenzia immobiliare funge da terza parte nella transazione tra il venditore e l'acquirente, garantendo gli interessi di entrambi. Tuttavia, si deve tenere presente che non tutti gli operatori di mercato professionisti sono debitamente registrati e agiscono legalmente.
Prima di tutto, in conformità all'Ordine del Presidente del Dipartimento del Land di Dubai n. 85 del 2006, tutte le agenzie immobiliari che operano a Dubai devono essere autorizzate per questo tipo di attività ed essere registrate nel registro speciale dell'Autorità di regolamentazione del mercato immobiliare di Dubai (RERA). Poiché le entità commerciali negli Emirati Arabi Uniti non hanno una capacità giuridica universale, il tipo di attività consentito deve essere chiaramente indicato nella licenza. Ad esempio, per la mediazione nella vendita, acquisto o locazione, questi tipi di attività devono essere esplicitamente indicati nella licenza. Allo stesso tempo, tutti gli agenti dell'azienda devono sottoporsi a un corso di formazione adeguato e ricevere carte di intermediazione personali con un numero individuale.
2. Il venditore e l'acquirente firmano un contratto di vendita, che riflette tutti i parametri della transazione In generale, un contratto di vendita di immobili deve soddisfare i seguenti requisiti di base:
- Essere in prigione
Non è richiesta la autenticazione degli accordi di acquisto e vendita di immobili negli Emirati Arabi Uniti, è sufficiente una semplice forma scritta. Nonostante il fatto che la lingua ufficiale negli Emirati Arabi Uniti sia l'arabo, i trattati in inglese sono universalmente riconosciuti e accettati senza traduzione. L'eccezione è la procura, la polizia e i tribunali, dove la traduzione in arabo è un requisito obbligatorio.
- Contiene i termini principali della transazione
Nel contratto di vendita di immobili deve essere indicato:
- oggetto di vendita
- il valore della proprietà acquisita,
- pagamenti aggiuntivi associati alla transazione (commissione di agenti, pagamenti allo sviluppatore, tassa di registrazione presso il Dipartimento del Land, rimborso al venditore delle spese di manutenzione pagate in anticipo, ecc.),
- il periodo durante il quale l'operazione di acquisto e vendita deve essere completata,
- termini e procedure per la risoluzione delle transazioni,
- responsabilità delle parti in caso di mancato rispetto delle condizioni del contratto.
Vale la pena notare che nella maggior parte dei casi non è richiesto il coinvolgimento di avvocati terzi nella preparazione del contratto di vendita di immobili. Di norma, i dipendenti qualificati di un'agenzia immobiliare che conducono una transazione sono in grado di preparare un tale accordo sulla base di moduli standard approvati e utilizzati nelle attività dell'azienda.
3. Quando firma un contratto di vendita con il venditore, l'acquirente effettua un deposito (di solito il 10% del valore della proprietà acquisita)
Di solito, l'agenzia immobiliare accetta il deposito dall'acquirente e lo detiene fino agli insediamenti finali e alla registrazione della transazione nel Dipartimento del Land. Per l'acquirente, ciò garantisce un ritorno del deposito se la transazione non ha luogo a causa di colpa del venditore. E il venditore, a sua volta, può contare sul pagamento dell'importo del deposito a titolo di risarcimento se la transazione non ha luogo per colpa dell'acquirente.
Il mercato immobiliare di Dubai è multinazionale. Compratori, venditori, proprietari e inquilini sono generalmente cittadini stranieri. Dove possono cercarsi l'un l'altro nel caso qualcosa vada storto? Pertanto, un'agenzia immobiliare con sede legale a Dubai è un serio garante della transazione. Inoltre, un fattore importante è il requisito della legislazione sulla proprietà al 100% di tale società da parte di residenti locali - cittadini degli Emirati Arabi Uniti.
4. Il venditore ottiene un'autorizzazione dallo sviluppatore per vendere la sua proprietà (No Objection Certificate, NOC), necessaria per la registrazione di una transazione nel Dipartimento del Land di Dubai
Un'autorizzazione dello sviluppatore (No Objection Certificate, NOC), infatti, è un certificato dell'assenza del debito del venditore nei confronti dello sviluppatore. La registrazione di tale permesso per la vendita di immobili può richiedere da 1 giorno a 2-3 settimane, a seconda dello sviluppatore. Il costo di tale permesso è, ancora una volta, a seconda della politica dello sviluppatore, da 500 a 5000 dirham degli Emirati Arabi Uniti (circa US $ 137-1370).
5. Dopo aver ottenuto l'autorizzazione alla vendita, il venditore e l'acquirente registrano la proprietà a nome del nuovo proprietario nel Dipartimento del Land.
Di solito, al momento della registrazione, anche le transazioni sono regolate. Il registro immobiliare è gestito dal Dipartimento del Land di Dubai in forma elettronica. La registrazione del trasferimento di proprietà degli immobili viene effettuata nel momento in cui l'acquirente e il venditore contattano e immediatamente l'acquirente riceve un certificato di registrazione ("atto di proprietà") che attesta la sua proprietà dell'immobile acquisito.
Se la proprietà non è ancora stata messa in funzione, la sua registrazione presso il dipartimento del territorio avviene nel registro temporaneo. In questo caso, l'acquirente non riceve un certificato di registrazione, ma il cosiddetto. contratto iniziale di vendita (contratto iniziale di vendita). Quando l'oggetto viene messo in funzione, il contratto principale di vendita è la base per il proprietario di ricevere un certificato di registrazione. Il costo di registrazione del trasferimento di proprietà di beni immobili nel Dipartimento del Land ammonta generalmente al 2% del prezzo di vendita più un piccolo pagamento fisso (circa US $ 100) per l'emissione di un certificato.
Per iscriversi al dipartimento del territorio, è necessario presentare i seguenti documenti:
- - originali dei passaporti dell'acquirente e del venditore,
- - il certificato originale di registrazione degli immobili a nome del venditore,
- - Il permesso originale per la vendita di immobili dallo sviluppatore (NOC),
- - copia del contratto di vendita.
Se non si ha l'opportunità o il desiderio di essere presenti personalmente presso il Dipartimento del Land al momento della registrazione del trasferimento dei diritti, è possibile delegare la propria autorità per la registrazione di beni immobili a proprio nome a qualsiasi altra persona emettendo una procura notarile. Questo può essere fatto, ad esempio, presso il Dubai Courts Notary Public. Il costo di autenticazione notarile di una procura è di 60 dirham degli Emirati Arabi Uniti (circa US $ 16) più 150 dirham (circa US $ 41). Esistono servizi per digitare la procura in inglese e arabo.
Al momento della registrazione del trasferimento dei diritti immobiliari, vengono effettuati gli accordi finali tra il venditore e l'acquirente ai sensi della transazione di acquisto e vendita. Di solito, gli insediamenti vengono effettuati trasferendo assegni bancari pre-preparati dall'acquirente al venditore per gli importi necessari (i cosiddetti assegni del gestore - un analogo di una fattura bancaria). Spesso, tali controlli sono preparati da un'agenzia immobiliare che effettua una transazione. Naturalmente, prima di ciò, l'agenzia deve ricevere tutti i fondi dall'acquirente. Talvolta vengono rilevati pagamenti in contanti, ma non comuni a causa della serie di inconvenienti associati a questo.
Immediatamente prima di rilasciare il certificato di registrazione all'acquirente, il registrar statale chiede all'acquirente e al venditore di effettuare accordi e firmare un documento in cui si afferma che il venditore non ha pretese di pagamento di beni immobili. Affinché il processo di completamento della transazione proceda senza intoppi, l'acquirente deve preparare in anticipo tutti i controlli e coordinare i nomi e gli importi indicati in essi con il venditore. Se la transazione è condotta da un'agenzia immobiliare, di solito assume la funzione di coordinamento e coordinamento dei pagamenti.
Puoi ottenere ulteriori informazioni sull'acquisto di immobili a Dubai dagli specialisti IMEX Real Estate tramite tel. a Mosca +7 495 5100008, numero verde negli Emirati Arabi Uniti 800-IMEX (800-4639) o inviando una richiesta via e-mail [email protected].
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