LE DOMANDE PIÙ FREQUENTI SONO RISPOSTE DAGLI SPECIALISTI IMMOBILIARI IMEX
DMITRY INSURANCE, agente immobiliare presso IMEX Real Estate
"Dubai è una città di visitatori. Oltre il 90% dei quasi due milioni di residenti nella metropoli sono espatriati. Pochi di loro possono permettersi di acquistare le proprie abitazioni, ma tutti hanno bisogno di vivere, lavorare e rilassarsi da qualche parte. E quindi, il mercato degli affitti è molto sviluppato. a sua volta, rende gli immobili a Dubai attraenti dal punto di vista degli investimenti, perché i redditi da locazione sono due o tre volte più alti rispetto ai mercati sviluppati e non ci sono imposte sul reddito o tasse immobiliari ".
I cittadini stranieri possono acquistare proprietà a Dubai?
I cittadini di paesi stranieri che non sono membri del Arab Gulf Cooperation Council (GCC) hanno il diritto di acquisire la piena proprietà degli immobili a Dubai ("proprietà") solo in territori appositamente designati, nelle cosiddette zone di proprietà. L'elenco di tali zone è stabilito dal Decreto del Sovrano di Dubai n. 3 del 2006. Questi includono quasi l'intero territorio della "nuova Dubai", comprese aree popolari come Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers e altri.
È richiesta la registrazione immobiliare a Dubai e chi vi è coinvolto?
La registrazione dei diritti immobiliari a Dubai è gestita dal Dubai Land Department. Oggi, i diritti di proprietà, i contratti di locazione a lungo termine, gli impegni immobiliari e altre transazioni sono soggetti alla registrazione nel registro corrispondente. La registrazione viene effettuata sia su impianti già pronti e su commissione, sia su cantieri edili ("fuori piano"). Nel primo caso, il proprietario riceve un certificato di registrazione per gli immobili (titolo di proprietà) e, nel caso di registrazione di proprietà non ancora completata (registrazione di Oqood), il contratto iniziale di vendita (contratto iniziale di vendita). Quando si registra la proprietà nel Dipartimento del Land di Dubai, viene pagata una tassa di registrazione del 2% del valore della proprietà più un piccolo pagamento fisso per la preparazione e la stampa dei documenti necessari.
Quali tasse dovrebbe pagare un proprietario a Dubai?
Non ci sono tasse sulla proprietà e sul reddito negli Emirati Arabi Uniti. Pertanto, il possesso di beni immobili a Dubai, nonché la ricezione di entrate, ad esempio, dal suo affitto, non comportano conseguenze fiscali per il proprietario all'interno della giurisdizione degli Emirati Arabi Uniti.
Tuttavia, si deve comprendere che il proprietario dell'immobile è responsabile della sua corretta manutenzione ed è tenuto a pagare i costi della sua manutenzione (le cosiddette commissioni di manutenzione o spese di servizio) stabiliti dalla società di gestione o dall'associazione dei proprietari di case (se tale associazione è già stata creata). Di norma, tali pagamenti vengono addebitati annualmente con un anticipo di un anno e per Dubai, a seconda del progetto, sono compresi tra 20 e 80 dollari al metro quadrato. m all'anno.
Come è l'acquisto di immobili a Dubai?
In termini più generali, la procedura per l'acquisto di immobili a Dubai nella maggior parte dei casi è la seguente:
- L'acquirente seleziona la proprietà che desidera acquistare.
- Il venditore e l'acquirente firmano un contratto di vendita, che riflette tutti i parametri della transazione, in particolare:
- il valore della proprietà acquisita,
- pagamenti aggiuntivi relativi alla transazione (commissioni degli agenti, pagamenti allo sviluppatore, tassa di registrazione, rimborso al venditore dei costi di manutenzione pagati in anticipo, ecc.),
- il periodo durante il quale l'operazione di acquisto e vendita deve essere completata,
- termini e procedure per la risoluzione delle transazioni,
- responsabilità delle parti in caso di mancato rispetto delle condizioni del contratto.
- Quando firma un contratto di vendita con il venditore, l'acquirente effettua un deposito (di solito il 10% del valore della proprietà acquisita).
- Il venditore ottiene un'autorizzazione dallo sviluppatore per vendere la sua proprietà (No Objection Certificate, NOC), necessaria per la registrazione di una transazione con il Dipartimento del Land di Dubai.
- Dopo aver ottenuto l'autorizzazione alla vendita, il venditore e l'acquirente registrano la proprietà a nome del nuovo proprietario nel Dipartimento del Land. Di solito, al momento della registrazione, anche le transazioni sono regolate.
Un proprietario di proprietà a Dubai può affittare?
Le relazioni tra proprietari e inquilini a Dubai sono regolate dalla legge n. 26 del 2007, nonché dai suoi emendamenti. Secondo la normativa vigente, qualsiasi proprietario di immobili nel territorio dell'Emirato di Dubai ha il diritto di affittare la sua proprietà per un periodo di almeno 1 anno. Nel caso di affitto per un periodo inferiore a un anno, tale noleggio è considerato a breve termine e richiede che il proprietario disponga della licenza appropriata (per le attività di un hotel o appartamenti di un hotel). In questo caso, di solito, i proprietari si rivolgono a una società di gestione autorizzata, che trasferiscono le loro proprietà alla direzione e che affitta già immobili per proprio conto.
Quale reddito locativo può aspettarsi un proprietario di proprietà a Dubai?
Se parliamo degli indicatori di mercato medi dell'attuale ritorno sugli investimenti immobiliari, allora per gli alloggi a Dubai oggi l'indicatore del reddito netto da locazione (cioè il reddito meno il costo della manutenzione degli immobili) è in media del 5-10% all'anno.
La diffusione della redditività è dovuta alle differenze nel tipo e nella categoria di immobili, nella sua posizione e nel costo dei servizi. Inoltre, gli immobili esclusivi più costosi, di norma, offrono un rendimento inferiore sotto forma di reddito locativo rispetto agli alloggi di massa in progetti a prezzi accessibili.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare degli uffici, oggi tali investimenti sono meno interessanti in termini di reddito locativo rispetto all'acquisto di abitazioni. Il noleggio di spazi commerciali (ciò include non solo negozi, ma anche punti di servizio, caffè, ristoranti, ecc.) È potenzialmente in grado di generare redditi più elevati (fino al 15%), tuttavia ciò dipende dai parametri della proprietà stessa, e da fattori esterni ad esso.
Ci sono restrizioni sul costo del noleggio a Dubai?
Con la conclusione di un contratto di locazione immobiliare, le parti della transazione hanno il diritto di concordare eventuali condizioni che non contraddicono la normativa vigente.
Non ci sono restrizioni dirette sul prezzo di affitto, che è indicato nel contratto tra il locatore e il locatario. Tuttavia, vi sono restrizioni stabilite dalla legge sull'aumento del costo del noleggio al momento del rinnovo di un contratto per il periodo successivo. Quindi, ad esempio, per quanto riguarda gli immobili residenziali, esiste una regola in base alla quale il proprietario non ha il diritto di aumentare l'affitto se sono trascorsi meno di due anni dalla conclusione del contratto iniziale. Inoltre, al momento della revisione verso l'alto dei contratti di locazione, il proprietario dovrebbe essere guidato dall'indice dell'Autorità di regolamentazione immobiliare di Dubai (RERA), che riflette le tariffe medie di affitto per vari tipi di alloggi a seconda della zona.
Quali sono i requisiti per gli inquilini a Dubai?
Un inquilino di immobili a Dubai (se non stiamo parlando di alloggi in affitto a breve termine) può essere solo una persona fisica o giuridica con status di residente negli Emirati Arabi Uniti. Cioè, un contratto di locazione può essere concluso solo con un cittadino degli Emirati Arabi Uniti o un paese membro del Consiglio per la cooperazione degli Stati arabi del Golfo Persico, o con un espatriato con un visto di residenza.
Di conseguenza, il locatario è un'entità legale, deve disporre della registrazione appropriata negli Emirati Arabi Uniti. Può trattarsi di un'organizzazione locale, una società registrata in una zona economica libera o una succursale (ufficio di rappresentanza) di una società straniera.
È richiesta la registrazione di un contratto di affitto di immobili a Dubai, e chi ne è coinvolto?
In conformità con le leggi dell'Emirato di Dubai, tutti i contratti di locazione di immobili sul suo territorio devono essere adeguatamente registrati. La registrazione dei contratti di noleggio è gestita dalla Dubai Real Estate Regulatory Agency (RERA). Soprattutto per questi scopi, l'agenzia ha creato il sistema Ejari, che consente la registrazione dei contratti via Internet. La registrazione online sul sito Web Ejari è semplice, richiede una conoscenza tecnica minima e comporta l'introduzione di sole informazioni di base sul contratto di locazione, che include: informazioni sulla proprietà e sui partecipanti alla transazione, nonché i termini del contratto. A ciascun contratto registrato viene assegnato un codice a barre univoco per la durata della sua validità.
La registrazione è gratuita e sia il locatore che il locatario possono registrare un contratto di locazione. Finora, è stata stabilita la responsabilità per l'inosservanza del requisito della registrazione obbligatoria, ma secondo le disposizioni di legge, tutti i partecipanti alle transazioni che non sono state registrate sono automaticamente privati del diritto di rivolgersi agli organi giudiziari e governativi per la tutela dei loro interessi.
Come è la proprietà in affitto a Dubai?
In termini più generali, la procedura per l'affitto di immobili a Dubai, nella maggior parte dei casi, è la seguente:
- Il proprietario, o con l'aiuto di un'agenzia immobiliare, è alla ricerca di un inquilino.
- Quando viene trovato l'inquilino, il locatore firma un contratto di locazione con lui, che riflette tutti i parametri della transazione, in particolare:
- prezzo del noleggio e condizioni di pagamento,
- periodo di noleggio e termini della sua estensione,
- costi aggiuntivi associati al funzionamento della proprietà e alla loro distribuzione tra le parti,
- responsabilità delle parti in caso di mancato rispetto delle condizioni del contratto.
- Quando firma il contratto, l'inquilino paga l'affitto per l'anno (di solito tramite assegno), nonché un deposito cauzionale (di solito il 5% dell'affitto annuale).
- Dopo aver ricevuto il pagamento dall'affittuario, il proprietario gli fornisce le chiavi, i ninnoli, le carte di accesso, ecc., Necessari per l'accesso senza ostacoli ai locali affittati e alla relativa infrastruttura (piscina, palestra, ecc.), Nonché copie dei documenti (certificato di proprietà, passaporto del proprietario, ecc.) richiesti dal locatario per collegare acqua, elettricità, aria condizionata, telefono, Internet e altri servizi.
Come viene pagato l'affitto degli immobili a Dubai?
Nel mercato degli affitti a Dubai, così come nel resto degli Emirati Arabi Uniti, è consuetudine pagare l'affitto con un anno di anticipo. Di norma, tutti i pagamenti vengono effettuati tramite assegni bancari. A seconda dei termini del contratto, l'importo del noleggio annuale viene pagato da uno o più assegni. In quest'ultimo caso, gli assegni sono datati in date future. Ad esempio, se il numero di assegni è 4, le date degli assegni corrisponderanno alle date in futuro ogni trimestre e se il numero di assegni è 12, saranno datati ad intervalli di un mese. Di conseguenza, alla data indicata sull'assegno, il locatore può presentarlo alla banca e ricevere denaro dal conto dell'inquilino. L'emissione di assegni non garantiti negli Emirati Arabi Uniti è un reato, quindi pagare con assegni, sebbene non fornisca una garanzia di affitto del 100%, è un modo abbastanza affidabile e conveniente per effettuare pagamenti.
Un proprietario che non è residente negli Emirati Arabi Uniti può ricevere denaro con un assegno?
Va ricordato che il periodo durante il quale un assegno può essere presentato per il pagamento è di 6 mesi, dopo di che viene annullato. Se l'assegno è scritto a nome di un individuo e non vi è alcun segno solo sul conto bancario del destinatario, la persona indicata sull'assegno, indipendentemente dalla presenza di un visto di residenza, può ricevere denaro in qualsiasi filiale della banca emittente. Altrimenti, o se l'assegno è scritto a nome della società, il denaro su di esso può essere ricevuto solo in un conto bancario e il conto deve essere aperto in una delle banche negli Emirati Arabi Uniti. Anche lo stato di residente non è richiesto. Numerose banche negli Emirati Arabi Uniti aprono facilmente conti per non residenti (comprese società straniere). La procedura per aprire un conto con una banca richiede meno di un'ora e i requisiti minimi per depositare denaro su un conto per aprirlo sono attualmente 5 mila dirham (circa $ 1400).
Se le opzioni di affitto elencate non sono adatte per il proprietario, può stipulare un accordo con l'agenzia immobiliare attraverso la quale è stato effettuato il noleggio. Quindi gli assegni possono essere emessi a nome dell'agenzia e, dopo aver ricevuto denaro da loro, l'agenzia li trasferisce (o li trasferisce in contanti) al locatore. La cosa principale in questo caso è affrontare con competenza il problema della scelta di una società partner.
EDUARD BURAKOV, agente immobiliare, IMEX Real Estate
"Dubai è una meta turistica per tutto l'anno famosa in tutto il mondo per la famiglia e la ricreazione attiva. Ha un clima caldo e soleggiato, spiagge di sabbia bianca e, naturalmente, il mare. Oggi, coloro che desiderano vivere a Dubai si uniscono sempre più ai turisti, perché a parte tutto il fascino Oggi Dubai è anche una metropoli moderna, considerando che un volo per Dubai da, diciamo, Mosca impiega solo 5 ore ed entrambe le città sono nello stesso fuso orario, diventa chiaro che c'è interesse per tali investimenti Torons nostri compatrioti ".
Chi paga una commissione a un'agenzia immobiliare?
Quando l'intermediario nella transazione è un'agenzia immobiliare, gli viene pagata una commissione. Secondo la prassi esistente, l'inquilino paga la commissione all'agenzia immobiliare. Di solito, questo è il 5% dell'importo annuale del noleggio. I servizi dell'agenzia terminano dopo aver firmato un contratto di locazione. Se il locatore necessita di servizi di agenzia aggiuntivi (che rappresentano i suoi interessi negli Emirati Arabi Uniti durante il periodo del contratto di locazione, accettando pagamenti dall'affittuario, pagando i costi di manutenzione immobiliare, ecc.), Il loro costo viene negoziato ulteriormente.
Chi paga per il funzionamento e la manutenzione della proprietà in affitto?
L'inquilino e il proprietario possono concordare eventuali condizioni di noleggio, tuttavia, di norma, il proprietario è responsabile del pagamento dei costi di manutenzione (Commissioni di manutenzione / Spese di servizio) e delle riparazioni importanti della proprietà. Tutte le spese correnti associate al funzionamento dell'oggetto noleggiato, quali: pagamento di acqua, elettricità, aria condizionata, telefono, connessione a Internet, ecc., Nonché la riparazione in corso di immobili, sono a carico dell'inquilino.
Inoltre, l'inquilino collega le utility dei rispettivi fornitori in modo indipendente e nel proprio nome. L'inquilino paga anche il cosiddetto. "Tassa di alloggio", che è una tassa comunale del 5% del canone annuo. La tassa è addebitata dalla Dubai Electricity and Water Authority (DEWA) in quote uguali durante l'anno, insieme ai pagamenti per l'elettricità e l'acqua. Se l'unità immobiliare non è collegata all'acqua e all'elettricità (ovvero non è popolata), la tassa sull'abitazione non viene addebitata. Nonostante il fatto che la tassa sugli alloggi sia stata introdotta molto tempo fa, finora non è stata riscossa universalmente e non è ancora inclusa in molti conti DEWA.
È possibile fare a meno degli agenti nelle transazioni immobiliari a Dubai?
Quasi nessuna transazione immobiliare è completa senza agenti a Dubai, come nel resto del mondo.È nelle agenzie immobiliari, molto spesso, si applicano i clienti che vogliono affittare, affittare, acquistare o vendere immobili. Lavorando sul mercato, gli agenti, come nessun altro, possiedono informazioni su chi, cosa e quanto vogliono affittare, affittare, vendere o acquistare. Tuttavia, tutt'altro che tutti i partecipanti al mercato professionisti sono debitamente registrati e operano legalmente.
Quali sono i requisiti per gli agenti immobiliari a Dubai?
Innanzitutto, bisogna tenere presente che, in conformità all'Ordine del Presidente del Dipartimento del Land Dubai n. 85 del 2006, tutte le agenzie immobiliari che operano a Dubai devono avere una licenza per il tipo di attività pertinente e devono essere registrate nel registro speciale dell'Ufficio Regolatore Mercato immobiliare di Dubai (RERA). Poiché le entità commerciali negli Emirati Arabi Uniti non hanno una capacità giuridica universale, il tipo di attività consentito deve essere chiaramente indicato nella licenza. Ad esempio, per la mediazione nella vendita, acquisto o locazione, questi tipi di attività devono essere esplicitamente indicati nella licenza. Allo stesso tempo, tutti gli agenti dell'azienda devono sottoporsi a un corso di formazione adeguato e ricevere carte di intermediazione personali con un numero individuale. Tali misure mirano principalmente a proteggere i diritti e gli interessi dei clienti e sono progettate per ridurre al minimo la possibilità di frode da parte degli agenti.
Perché è importante che un agente sia registrato correttamente?
Il mercato immobiliare di Dubai è multinazionale. Compratori, venditori, proprietari e inquilini sono generalmente cittadini stranieri. Dove possono cercarsi l'un l'altro nel caso qualcosa vada storto? Pertanto, un'agenzia immobiliare con sede legale a Dubai è un serio garante della transazione. Inoltre, un fattore importante è il requisito della legislazione sulla proprietà al 100% di tale società da parte di residenti locali - cittadini degli Emirati Arabi Uniti.
In effetti, nella maggior parte dei casi, l'agenzia immobiliare funge da terza parte nella transazione tra il venditore e l'acquirente, garantendo gli interessi di entrambi. Ad esempio, di norma, è l'agenzia che accetta il deposito dall'acquirente e lo detiene fino agli accordi definitivi e alla registrazione della transazione. Per l'acquirente, ciò garantisce un ritorno del deposito se la transazione non ha luogo a causa di colpa del venditore. E il venditore, a sua volta, può contare sul pagamento dell'importo del deposito a titolo di risarcimento se la transazione non ha luogo per colpa dell'acquirente.
