Dubai è una città di visitatori. Più del 90% dei quasi due milioni di abitanti della metropoli sono espatriati. Pochi di loro possono permettersi di acquistare il proprio alloggio, tuttavia, tutti hanno bisogno di vivere, lavorare e rilassarsi da qualche parte. E quindi, il mercato degli affitti è molto sviluppato. Questo, a sua volta, rende la proprietà a Dubai attraente in termini di investimenti.
Nessun segreto 
che molti hanno già acquisito o acquisiranno proprietà immobiliari a Dubai proprio allo scopo di ottenere un reddito da locazione, che è da due a tre volte superiore rispetto ai mercati sviluppati. A questo proposito, gli investitori stanno sollevando domande sull'affitto di immobili a Dubai. In questo articolo, con l'aiuto di specialisti dell'agenzia immobiliare IMEX Real Estate di Dubai, abbiamo cercato di sintetizzare le risposte ai più importanti e di cui abbiamo chiesto frequentemente.
Un proprietario di proprietà a Dubai può affittare?
Le relazioni tra proprietari e inquilini a Dubai sono regolate dalla legge n. 26 del 2007, nonché dai suoi emendamenti. Secondo la normativa vigente, qualsiasi proprietario di immobili nel territorio dell'Emirato di Dubai ha il diritto di affittare la sua proprietà per un periodo di almeno 1 (un) anno. Nel caso di affitto per un periodo inferiore a un anno, tale noleggio è considerato a breve termine e richiede che il proprietario disponga della licenza appropriata (per le attività di un hotel o appartamenti di un hotel). In questo caso, di solito, i proprietari si rivolgono a una società di gestione autorizzata, che trasferiscono le loro proprietà alla direzione e che affitta già immobili per proprio conto.
Quale reddito locativo può aspettarsi un proprietario di proprietà a Dubai?
Se parliamo degli indicatori di mercato medi dell'attuale ritorno sugli investimenti immobiliari, allora per gli alloggi a Dubai oggi l'indicatore del reddito netto da locazione (cioè il reddito meno il costo della manutenzione degli immobili) è in media del 5-10% all'anno. La diffusione della redditività è dovuta alle differenze nei tipi e nelle categorie di immobili, nella sua posizione e nel costo dei servizi. Allo stesso tempo, gli immobili esclusivi più costosi, di norma, offrono rendimenti più bassi sotto forma di reddito locativo rispetto agli alloggi di massa in progetti a prezzi accessibili.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare degli uffici, oggi tali investimenti sono meno interessanti in termini di reddito locativo rispetto all'acquisto di abitazioni. Il noleggio di spazi commerciali (questo include non solo negozi, ma anche punti di servizio, caffè, ristoranti, ecc.) È potenzialmente in grado di generare redditi più elevati (fino al 15% all'anno), tuttavia, ciò dipende dai parametri della proprietà stessa e da fattori esterni ad esso.
Ci sono restrizioni sul costo del noleggio a Dubai?
Con la conclusione di un contratto di locazione immobiliare, le parti della transazione hanno il diritto di concordare eventuali condizioni che non contraddicono la normativa vigente. Non ci sono restrizioni dirette sul prezzo di affitto, che è indicato nel contratto tra il locatore e il locatario. Tuttavia, vi sono restrizioni stabilite dalla legge sull'aumento del costo del noleggio al momento del rinnovo di un contratto per il periodo successivo.
Quindi, ad esempio, per quanto riguarda gli immobili residenziali, esiste una regola in base alla quale il proprietario non ha il diritto di aumentare l'affitto se sono trascorsi meno di due anni dalla conclusione del contratto iniziale.
Inoltre, al momento della revisione verso l'alto dei contratti di locazione, il proprietario dovrebbe essere guidato dall'indice dell'Autorità di regolamentazione immobiliare di Dubai (RERA), che riflette le tariffe medie di affitto per vari tipi di alloggi a seconda della zona.
Quali sono i requisiti per gli inquilini a Dubai?
Un inquilino di immobili a Dubai (se non stiamo parlando di alloggi in affitto a breve termine) può essere solo una persona fisica o giuridica con status di residente negli Emirati Arabi Uniti. Cioè, un contratto di locazione può essere concluso solo con un cittadino degli Emirati Arabi Uniti o un paese membro del Consiglio di cooperazione degli Stati arabi del Golfo Persico, o con un espatriato con un visto di residenza negli Emirati Arabi Uniti.
Di conseguenza, il locatario è un'entità legale, deve disporre della registrazione appropriata negli Emirati Arabi Uniti. Può trattarsi di un'organizzazione locale, una società registrata in una zona economica libera o una succursale (ufficio di rappresentanza) di una società straniera.
Devi registrare un contratto di affitto di immobili a Dubai e chi è coinvolto in esso?
In conformità con le leggi dell'Emirato di Dubai, tutti i contratti di locazione di immobili sul suo territorio devono essere adeguatamente registrati. La registrazione dei contratti di locazione è gestita dalla Dubai Real Estate Regulatory Authority (RERA). Soprattutto per questi scopi, l'agenzia ha creato il sistema Ejari, che consente la registrazione dei contratti via Internet. La registrazione online sul sito Web Ejari è semplice, richiede una conoscenza tecnica minima e comporta l'introduzione di sole informazioni di base sul contratto di locazione, che includono:
informazioni sulla proprietà e sui partecipanti alla transazione, nonché i termini del contratto. A ciascun contratto registrato viene assegnato un codice a barre univoco per la durata della sua validità. La registrazione è gratuita e sia il locatore che il locatario possono registrare un contratto di locazione. Finora è stata stabilita la responsabilità per l'inosservanza del requisito della registrazione obbligatoria, ma, secondo le disposizioni di legge, tutti i partecipanti a transazioni che non sono state registrate sono automaticamente privati del diritto di rivolgersi agli organi giudiziari e governativi per la tutela dei loro interessi.
Il padrone di casa paga tasse sul reddito locativo a Dubai?
Non ci sono tasse sulla proprietà e sul reddito negli Emirati Arabi Uniti. Pertanto, il possesso di beni immobili a Dubai, nonché la ricezione di entrate, ad esempio, dal suo affitto, non comportano conseguenze fiscali per il proprietario all'interno della giurisdizione degli Emirati Arabi Uniti. Tuttavia, si deve comprendere che il proprietario dell'immobile è responsabile della sua corretta manutenzione e deve pagare i costi della sua manutenzione (Commissioni di manutenzione), stabiliti dalla società di gestione. Di norma, tali pagamenti vengono addebitati annualmente con un anticipo di un anno e per Dubai, a seconda del progetto, sono compresi tra 20 e 80 dollari al metro quadrato. m all'anno.
Come è la proprietà in affitto a Dubai?
In termini più generali, la procedura per l'affitto di immobili a Dubai nella maggior parte dei casi è la seguente:
1. Il proprietario stesso, o con l'aiuto di un'agenzia immobiliare, sta cercando un inquilino.
2. Quando viene trovato l'inquilino, il locatore firma un contratto di locazione con lui, che riflette tutti i parametri della transazione, in particolare:
- prezzo del noleggio e condizioni di pagamento,
- periodo di noleggio e termini della sua estensione,
- costi aggiuntivi associati al funzionamento della proprietà e alla loro distribuzione tra le parti,
- responsabilità delle parti in caso di mancato rispetto delle condizioni del contratto.
3. Al momento della firma del contratto, l'inquilino paga l'affitto per l'anno (di solito tramite assegno), nonché un deposito cauzionale (di solito il 5% dell'affitto annuale).
4. Dopo aver ricevuto il pagamento dall'affittuario, il proprietario gli fornisce le chiavi, i portachiavi, le carte di accesso, ecc. Necessari per l'accesso senza ostacoli ai locali affittati e alle relative infrastrutture (piscina, palestra, ecc.), Nonché copie dei documenti ( certificato di proprietà, passaporto del proprietario, ecc.) richiesto dal locatario per collegare acqua, elettricità, aria condizionata, telefono, Internet, ecc.
Come viene effettuato il noleggio di immobili a Dubai?
Nel mercato degli affitti a Dubai, così come nel resto degli Emirati Arabi Uniti, è consuetudine pagare l'affitto con un anno di anticipo. Di norma, tutti i pagamenti vengono effettuati tramite assegni bancari. A seconda dei termini del contratto, l'importo del noleggio annuale viene pagato da uno o più assegni. In quest'ultimo caso, gli assegni sono datati in date future. Ad esempio, se il numero di assegni è 4, le date degli assegni corrisponderanno alle date in futuro ogni trimestre e se il numero di assegni è 12, saranno datati ad intervalli di un mese. Di conseguenza, alla data indicata sull'assegno, il proprietario può presentarlo alla banca e ricevere denaro dal conto dell'inquilino. L'emissione di assegni non garantiti negli Emirati Arabi Uniti è un reato, quindi pagare con assegni, sebbene non fornisca una garanzia di affitto del 100%, è un modo abbastanza affidabile e conveniente per effettuare pagamenti.
Un proprietario che non è residente negli Emirati Arabi Uniti può ricevere denaro tramite assegno?
Va ricordato che il periodo durante il quale è possibile presentare un assegno per il pagamento è di 6 mesi, dopodiché si "esaurisce". Se l'assegno è scritto a nome di un individuo e non vi è alcun segno solo sul conto bancario del destinatario, la persona indicata sull'assegno, indipendentemente dalla presenza di un visto di residenza, può ricevere denaro in qualsiasi filiale della banca emittente. Altrimenti, o se l'assegno è scritto a nome della società, il denaro su di esso può essere ricevuto solo in un conto bancario e il conto deve essere aperto in una delle banche negli Emirati Arabi Uniti. Anche lo stato di residente non è richiesto.
Numerose banche negli Emirati Arabi Uniti aprono facilmente conti per non residenti (comprese società straniere). La procedura per l'apertura di un conto bancario richiede meno di un'ora e i requisiti minimi per depositare denaro su un conto per aprirlo sono attualmente 10 mila dirham degli Emirati Arabi Uniti (circa US $ 2750).
Se le opzioni di affitto elencate non sono adatte per il proprietario, può stipulare un accordo con l'agenzia immobiliare attraverso la quale è stato effettuato il noleggio. Quindi gli assegni possono essere emessi a nome dell'agenzia e, dopo aver ricevuto denaro da loro, l'agenzia li trasferisce (o li trasferisce in contanti) al locatore. La cosa principale in questo caso è affrontare con competenza il problema della scelta di una società partner.
Chi paga una commissione a un'agenzia immobiliare?
Quando l'intermediario nella transazione è un'agenzia immobiliare, gli viene pagata una commissione. Secondo la prassi esistente, l'inquilino paga la commissione all'agenzia immobiliare. Di solito, questo è il 5% dell'importo annuale del noleggio. I servizi dell'agenzia terminano dopo aver firmato un contratto di locazione. Se il locatore necessita di servizi di agenzia aggiuntivi (che rappresentano i suoi interessi negli Emirati Arabi Uniti durante il periodo del contratto di locazione, accettando pagamenti dall'affittuario, pagando i costi di manutenzione immobiliare, ecc.), Il loro costo viene negoziato ulteriormente.
Chi paga per il funzionamento e la manutenzione della proprietà in affitto?
L'inquilino e il proprietario possono concordare qualsiasi condizione di noleggio, tuttavia, di norma, il proprietario è responsabile del pagamento delle spese di manutenzione (spese di manutenzione) e della revisione della proprietà. Tutte le spese correnti associate al funzionamento dell'oggetto noleggiato, quali: pagamento di acqua, elettricità, aria condizionata, telefono, connessione a Internet, ecc., Nonché la riparazione in corso di immobili, sono a carico dell'inquilino. Inoltre, l'inquilino collega le utility dei rispettivi fornitori in modo indipendente e nel proprio nome. L'inquilino paga anche il cosiddetto "Tassa di alloggio" (tassa di alloggio), che è una tassa comunale del 5% del canone annuo. La tassa è addebitata dall'Autorità per l'energia elettrica e l'acqua di Dubai (DEWA) in quote uguali durante l'anno insieme ai pagamenti per elettricità e acqua. Se l'unità immobiliare non è collegata all'acqua e all'elettricità (ovvero non è popolata), la tassa sull'abitazione non viene addebitata. Nonostante il fatto che la tassa sugli alloggi sia stata introdotta molto tempo fa, finora non è stata riscossa universalmente e non è ancora inclusa in molti conti DEWA.
È possibile affittare immobili a Dubai senza agenti? 
Quasi nessuna transazione immobiliare, incluso il suo contratto di locazione, può fare a meno della partecipazione di agenti a Dubai, come, anzi, nel resto del mondo. È nelle agenzie immobiliari, molto spesso, si applicano i clienti che vogliono affittare, affittare, acquistare o vendere immobili. Lavorando sul mercato, gli agenti, come nessun altro, possiedono informazioni su chi, cosa e quanto vogliono affittare, affittare, vendere o acquistare. Tuttavia, tutt'altro che tutti i partecipanti al mercato professionisti sono debitamente registrati e operano legalmente.
Quali sono i requisiti per gli agenti immobiliari a Dubai?
Innanzitutto, bisogna tenere presente che, in conformità con il decreto del Presidente del Dipartimento del Land Dubai n. 85 del 2006, tutte le agenzie immobiliari che operano a Dubai devono avere una licenza per questo tipo di attività e devono essere registrate in un registro speciale dell'Autorità di regolamentazione del mercato Dubai Real Estate (RERA). Poiché le entità commerciali negli Emirati Arabi Uniti non hanno una capacità giuridica universale, il tipo di attività consentito deve essere chiaramente indicato nella licenza. Ad esempio, per la mediazione nel leasing, questa attività deve essere indicata direttamente nella licenza. Allo stesso tempo, tutti gli agenti dell'azienda devono sottoporsi a un corso di formazione adeguato e ricevere carte di intermediazione personali con un numero individuale. Tali misure mirano principalmente a proteggere i diritti e gli interessi dei clienti e sono progettate per ridurre al minimo la possibilità di frode da parte degli agenti. PR
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