A Dubai, che ha vissuto un boom edilizio negli ultimi sei anni, i prezzi degli immobili sono scesi del 4%. Secondo Gulf News, i prezzi degli immobili nei progetti più prestigiosi situati nelle aree del Burj Dubai (la "Torre di Dubai") e dell'isola artificiale di Palm Jumeirah, sono diminuiti del 20-40%.
Con domande sulla crisi, il calo dei prezzi degli immobili e le modalità per proteggere gli investitori, ci siamo rivolti all'avvocato Ahmed Kashwani, socio dirigente dello Studio legale Kashawani, e Angelika Shcheglova, direttore della società immobiliare Dacha Real Estate.
Può sembrare che molti investitori nel mercato immobiliare locale stiano cercando una via d'uscita dall'impasse. Qual è la ragione di ciò - con la recessione generale nell'economia o con qualcos'altro?
Molti investitori immobiliari negli Emirati Arabi Uniti si trovano in una situazione molto difficile. La crisi e l'inflazione hanno portato a un cambiamento nello stato finanziario di molti di essi. Ritardi irragionevoli nella costruzione di strutture, e talvolta la loro completa cancellazione, minano costantemente la fiducia nel mercato di Dubai, che non molto tempo fa sembrava irremovibile e assolutamente affidabile.
Pertanto, al momento, il desiderio prioritario degli investitori a Dubai di rimborsare completamente i loro fondi investiti è completamente comprensibile. Sfortunatamente, questo non è sempre possibile, ma ci sono una serie di soluzioni alternative che aiutano a uscire da questa situazione con il minor numero di perdite.
Quali opzioni sono offerte agli investitori?
Non ci sono tutte le opzioni che vorremmo, ma esistono comunque. Prendiamo, ad esempio, coloro che hanno investito in diverse costruzioni in corso da uno sviluppatore, dove ciascuno degli oggetti è stato pagato solo parzialmente. A tali investitori può essere consigliato di ridurre il numero di oggetti ricalcolando i fondi già depositati, pagandoli così totalmente o quasi completamente al livello in cui non sono necessari ulteriori pagamenti per un lungo periodo.
Puoi anche consigliare di ridurre il costo dell'oggetto. Dopotutto, molti hanno acquistato immobili a prezzi che oggi sono lontani dalla realtà. Ad esempio, il costo per metro quadrato in alcuni progetti ammontava a 5000 dirham e la loro costruzione non è ancora iniziata. E se confrontiamo il passato con i prezzi odierni di 1000 dirham per piede quadrato, è molto difficile giustificare la continuazione dei pagamenti per un progetto incompiuto o non avviato a prezzi 5 volte superiori agli attuali prezzi di mercato.
Puoi anche consigliare gli investitori, provare a collegare i pagamenti alle fasi di costruzione e non alle date del calendario o ritardarli fino a quando il progetto non sarà effettivamente completato.
Come speculatori, molti sviluppatori non si sono resi conto che prima o poi il mercato sarebbe crollato?
Certo, hanno capito. Ma, come sapete, chi non corre rischi ... E gli investitori si assumono rischi, ma nessuno ha annullato le leggi del mercato. Tuttavia, ciò non significa in alcun modo che i diritti degli investitori non debbano essere protetti. Molti eccessivamente e, come ora vediamo, hanno completamente irragionevolmente fiducia nel mercato, perché sono stati fortunati e per lungo tempo il mercato ha permesso loro di guadagnare grandi somme. Non incolparli, figuriamoci punirli.
Non pensi che il "colpo" principale sia caduto sugli sviluppatori? Inoltre, non sono sempre colpevoli di ritardi nella costruzione? È corretto forzare gli sviluppatori a rivedere i termini dei contratti che gli investitori hanno concordato?
Un contratto è un accordo volontario delle parti che stabilisce, modifica o risolve i propri diritti e doveri. Pertanto, la questione dell'intenzione di una delle parti di risolvere i propri obblighi ai sensi del contratto è ricevibile e legale. Non possiamo non attirare la vostra attenzione sul fatto che la maggior parte dei contratti è molto unilaterale: sono scritti nell'interesse degli sviluppatori e non proteggono in alcun modo gli interessi degli investitori. In alcuni casi, fino ad oggi, gli investitori non hanno nemmeno ricevuto tali contratti di vendita e i loro pagamenti sono stati effettuati sulla base di soli moduli di prenotazione immobiliare. In alcuni casi, i nostri clienti non hanno nemmeno moduli di prenotazione, ma solo copie di assegni o bonifici bancari effettuati sulla base di accordi verbali. Solo l'assistenza tempestiva di un avvocato professionista ti aiuterà a comprendere tutti i dettagli del contratto al fine di proteggere nel modo più efficace i tuoi diritti e rispettare i tuoi doveri, senza violare i diritti dell'altra parte e prendere in considerazione tutte le sfumature.
Quanto sono legalmente competenti i contratti di acquisto e vendita, nonostante nella maggior parte dei casi violino i diritti degli investitori?
Fondamentalmente, i contratti sono stati redatti in modo molto competente legalmente, il che è stato fuorviante per un numero enorme di investitori. Ecco perché parliamo sempre della necessità di cercare soluzioni reciprocamente vantaggiose, di negoziare con lo sviluppatore e solo in casi estremi contattare i tribunali. Condurre un processo e, inoltre, vincere un caso in tribunale è un processo lungo e stressante. E prima di entrare in una relazione giudiziaria, è necessario assicurarsi che al momento della ricezione della decisione giudiziaria a proprio favore, l'imputato abbia qualcosa a cui rispondere.
Il conto fiduciario doveva essere in grado di salvare e quindi restituire i fondi degli investitori, giusto?
Hai assolutamente ragione. Uno dei passi più importanti adottati dal governo di Dubai per proteggere gli investimenti esteri, nonché per aumentare l'affidabilità del mercato immobiliare di Dubai, è stata l'adozione nel 2007 della legge n. 8 "Conti di deposito a garanzia". La legge prevede che tutti i proventi derivanti dalla vendita di immobili nella fase "fuori piano" (progettazione e inizio della costruzione) dovrebbero essere accreditati su un conto speciale e utilizzati in futuro solo per finanziare questa particolare costruzione. In caso di violazione dei termini di costruzione, l'autorità di vigilanza del mercato immobiliare di Dubai (RERA) ha il diritto di congelare i fondi disponibili sul conto di garanzia e, in caso di fallimento dello sviluppatore o annullamento del progetto, gli investitori riceveranno un indennizzo. Pertanto, RERA funge da arbitro nel risolvere le controversie tra l'acquirente e lo sviluppatore. Tuttavia, in pratica, la situazione è diversa.
Cioè, oggi il sistema non è ancora abbastanza efficiente da ispirare di nuovo gli investitori con fiducia?
Non possiamo parlare del funzionamento inefficiente del sistema. Possiamo solo affermare che, sfortunatamente, nessun sistema è assicurato contro sviluppatori senza scrupoli. Attualmente sono in fase di sviluppo una serie di nuovi progetti di legge, la cui adozione aiuterà Dubai a ritrovare la fiducia degli investitori e a superare adeguatamente la crisi.
Come risolvi le controversie oggi?
Fondamentalmente, negoziando con gli sviluppatori, sia per conto che insieme ai clienti. Il nostro compito principale è quello di raggiungere accordi reciprocamente vantaggiosi tra le parti, osservando tutte le formalità necessarie. Se i negoziati non portano al risultato desiderato, non abbiamo altra scelta che andare in tribunale.
Se il progetto è "congelato", lo sviluppatore è tenuto a compensare completamente l'investitore per i suoi investimenti?
La risposta a questa domanda è chiaramente e chiaramente enunciata nel paragrafo D 11 dell'articolo della Legge n. 9 del 2009, ovvero: "Se la costruzione dell'oggetto è sospesa per motivi indipendenti dalla volontà dello sviluppatore, lo sviluppatore ha il diritto di risolvere il contratto detraendo il 30% dell'importo pagato dall'investitore" .
I ritardi in termini si verificano in qualsiasi mercato immobiliare. Ma cosa è considerato accettabile?
L'articolo 17 della legge n. 8 del 2007 stabilisce che se la costruzione della proprietà non è stata avviata entro sei mesi dalla data di rilascio del permesso per la vendita di immobili "fuori piano" senza alcun motivo valido o accettabile, lo sviluppatore è escluso dal registro ufficiale, che ha il diritto svolgere attività.
Qualcuno può controllarlo?
Come già accennato, RERA, l'autorità di vigilanza del mercato immobiliare di Dubai, è responsabile del monitoraggio, il cui compito principale è aggiornare tempestivamente il database sulla registrazione di nuovi oggetti, fasi di costruzione in corso, nonché fornire informazioni su oggetti sospesi o "congelati".
Non esiste una tale pratica - quando si annulla la costruzione di un oggetto, si pagano determinate penalità?
Passiamo ancora una volta alla suddetta Legge n. 9, che sancisce assolutamente chiaramente le seguenti sanzioni:
- Se il progetto è realizzato almeno per l'80%, lo sviluppatore ha il diritto di trattenere completamente l'importo già pagato dall'investitore e di chiedere il rimborso del contratto rimanente.
- Se il progetto è realizzato almeno per il 60%, lo sviluppatore ha il diritto di risolvere il contratto e trattenere il 40% del costo totale dell'oggetto.
- Se la costruzione del progetto non ha raggiunto il 60%, lo sviluppatore, al momento della risoluzione del contratto, ha il diritto di trattenere il 25% del costo totale.
Queste sanzioni sono imposte solo agli investitori, così come la legge nel suo insieme.
In termini legali, cosa bisogna fare per riguadagnare la fiducia degli investitori?
L'economia di Dubai dipende fortemente dal commercio, dagli investimenti e dal turismo. Tuttavia, la recente politica monetaria nel paese ha inferto un duro colpo allo sviluppo economico dello stato. Secondo gli esperti, il modello di sviluppo economico di Dubai dipende fortemente dal capitale straniero e da progetti internazionali su larga scala. Il governo deve sviluppare un programma per stimolare l'economia nel prossimo futuro, altrimenti sarà difficile riguadagnare la fiducia degli investitori a breve termine.
Di norma, nessuno pensa che, prima di tutto, devi essere in grado di navigare tra le leggi che regolano le transazioni di vendita e proteggere i tuoi diritti. Un appello tempestivo a professionisti affermati nel mercato immobiliare aiuterà a ottenere informazioni complete su progetti e prezzi, nonché il supporto legale necessario, che, senza dubbio, contribuirà ad accelerare in modo significativo il processo, risparmiare tempo e denaro, risparmiare nervi.
Lo Studio legale Kashwani e Dacha Real Estate sono sempre al vostro servizio.
La gamma dei nostri servizi:
- Acquisto e vendita di appartamenti e ville finiti;
- Acquisto e vendita di uffici e locali non produttivi;
- Pianificazione e attuazione degli investimenti nella caduta dei prezzi di crisi;
- Servizio pre e post vendita (preparazione di un pacchetto di documenti per la vendita di proprietà);
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