Offerta, domanda, opportunità di investimento
Il mercato immobiliare residenziale di Dubai è affollato: acquirenti, venditori, immobili. Il segmento degli immobili commerciali è ancora nella sua ombra, ma, come mostrano recenti studi, è molto più attraente per gli investitori. Al fine di ricostituire le nostre conoscenze sull'immobiliare commerciale, ci siamo rivolti a un esperto: Shahram Abdullah Zadeh, direttore esecutivo di uno dei più grandi sviluppatori di Dubai, Al Fajer Properties.
Dr. Shahram, come è potuto accadere che a Dubai, posizionandosi come il centro degli affari nella regione, vengano costruite migliaia di unità di spazi residenziali e solo dozzine di spazi per uffici?
È successo storicamente. Dal 2002, quando agli stranieri è stato permesso di investire nel settore immobiliare dell'emirato, il mercato immobiliare ha iniziato a crescere rapidamente. La maggior parte degli investimenti è stata destinata all'acquisto di appartamenti e ville e la mancanza di domanda di spazi commerciali non ha dato origine a offerte.
Oggi la situazione è cambiata radicalmente. Molti leader mondiali stanno trasferendo le loro sedi a Dubai, aprendo filiali e uffici di rappresentanza. Gli uomini d'affari di Dubai stanno anche sostituendo i vecchi uffici con quelli nuovi, più spaziosi e prestigiosi. Negli ultimi quattro anni dall'introduzione della proprietà, la città ha ricevuto diverse centinaia di unità abitative finite, centinaia di torri e ville in arrivo. Dove lavoreranno i loro proprietari? Certo a Dubai.
Si scopre che investire in immobili commerciali è ora molto più redditizio che in residenziale?
Certo Un ritorno sugli investimenti nella proprietà commerciale di Dubai è garantito fino a 5 anni. In nessuna parte del mondo gli investimenti stanno ripagando così rapidamente. Nel settore immobiliare residenziale, un pieno ritorno sugli investimenti avviene solo entro 7-8 anni.
La necessità di spazi commerciali a Dubai oggi è di circa 3 milioni di metri quadrati. metri. Una volta completati, Dubai avrà bisogno di altri 2-3 milioni di metri quadrati. metri di uffici. E mentre l'emirato sta crescendo, questo processo non può essere fermato. Il fatto che vi sia carenza di buoni spazi per uffici a Dubai è dimostrato anche dall'aumento dei prezzi degli affitti.
Cosa possono aspettarsi gli investitori per acquistare un ufficio nei progetti Jumeirah Business Center 1, 2, 3 e 4?
Garantiamo un ritorno sull'investimento completo per 4 anni e mezzo. E questo non tiene conto del fatto che il costo del noleggio a Dubai aumenta ogni anno del 20-30%.
Giudica per te stesso. Oggi, un metro quadrato di spazi per uffici in una prestigiosa area di Dubai viene affittato per almeno 700-800 dollari all'anno. Un mese fa, costa $ 100 in meno. Dato che il costo al metro quadrato del Jumeirah Business Center 1, 2, 3 e 4 parte da $ 3.000 a $ 3.300, è facile calcolare quanto sia redditizia la nostra offerta. Gli investitori che acquistano uffici per le loro società saranno assicurati contro le sovratensioni dei prezzi di affitto fornendo contributi per i propri locali, piuttosto che pagare qualcun altro.
Questo a condizione che l'ufficio acquistato non sia vuoto. Ma come si può esserne certi?
Non ci dovrebbero essere dubbi al riguardo. Garantiamo la consegna dei locali acquistati per un contratto di locazione a lungo termine dopo la conclusione della transazione, per questo la società ha un reparto speciale. E poiché ci assumiamo questa responsabilità, siamo fiduciosi che gli uffici del Jumeirah Business Center 1, 2, 3 e 4 saranno commissionati prima della sopravvalutazione del lavoro
Cosa c'è dietro le tue garanzie?
In primo luogo, non c'erano concorrenti vicino all'area delle torri del lago Jumeirah, dove stiamo costruendo il Jumeirah Business Center 1, 2, 3 e 4, e probabilmente no. Questo è il posto migliore per fare affari a Dubai. Il centro si trova in una posizione strategica, vicino ai più grandi edifici della "nuova Dubai", dove verranno commissionati più di 3000 edifici residenziali e ville, i cui residenti difficilmente vorranno trascorrere diverse ore al giorno in auto. Il loro tempo è costoso.
In secondo luogo, a soli cinque minuti dalle torri del lago Jumeirah si trova la zona economica libera di Jebel Ali, dove, come sapete, per ottenere un ufficio devi rimanere in lista di attesa da due a tre anni. Presto, uno dei più grandi aeroporti del mondo verrà aperto nell'area di Jebel Ali. Nelle vicinanze si trovano due dei più grandiosi centri commerciali di Dubai, che sono già operativi.
In terzo luogo, miliardi di dollari sono già stati investiti nell'infrastruttura di Jumeirah Lake Towers, e se guardi il piano generale, che è semplicemente necessario quando prendi una decisione di acquisto, vedrai quanto è ben ponderato: gli edifici sono situati a distanza l'uno dall'altro, molto spazio verde libero, molto acqua, strade larghe.
È vero che anche le torri del lago Jumeirah saranno una zona economica libera?
Sì lo è. Jumeirah Lake Towers entrerà a far parte del Dubai Multi Commodities Centre (DMCC), con il patrocinio del governo di Dubai. Questo è un punto strategicamente importante, poiché, insieme a tutti i diritti del proprietario di immobili di proprietà, i nostri investitori ricevono una licenza aziendale dalla ZES. Ciò significa che saranno in grado di possedere completamente l'attività senza la partecipazione di partner locali, dimenticare tasse e scartoffie. 100% di proprietà dell'ufficio + 100% di proprietà aziendale, cos'altro serve a un imprenditore?
In cosa differiscono Jumeirah Business Center 1, 2, 3 e 4 dagli altri edifici della zona?
Si distinguono per il fatto di essere sotto la tutela della grande società armoniosamente attiva Al Fajer Enterprises, nota da oltre 40 anni nel mercato degli Emirati Arabi Uniti. Pertanto, possiamo fornire ai nostri clienti un servizio dalla A alla Z sotto lo stesso tetto.
I centri commerciali vengono realizzati dalla nostra società, che ha donato il parco acquatico Wild Wadi a Dubai, il centro commerciale Ibn Battuta, il complesso Al Mooroj Rotana e diversi edifici sull'autostrada Sheikh Zayed. Garantiamo che i nostri centri commerciali saranno consegnati in tempo, e questo è indicato nel contratto. Il design architettonico e l'interior design di tutti i business center di Jumeirah soddisfano le massime esigenze dell'ambiente commerciale odierno. Ciascuno degli edifici dispone di una spaziosa hall atrio, sale speciali per uso generale, le attrezzature e i servizi necessari per lo svolgimento efficiente degli affari, opportunità di svago e sport.
Abbiamo un'unità speciale che si occuperà dell'interior design. I nostri investitori saranno risparmiati da un tale mal di testa come l'interior design, riceveranno semplicemente uffici chiavi in mano al momento della messa in servizio degli oggetti. Tutti gli edifici saranno serviti da uno speciale "sistema intelligente", che influirà positivamente sulle bollette.
Offriamo inoltre ai nostri clienti 27 anni di esperienza nel mercato della gestione immobiliare. Allo stesso tempo, si uniranno tutti all'associazione dei proprietari, che sarà in grado di "licenziare" Al Fajer dalla carica di manager. Ma sarà più probabile una sciocchezza: conosciamo il nostro lavoro.
È vero che gli investitori provenienti dalla Russia e dai paesi della CSI hanno acquistato un totale e mezzo su quattro dei tuoi edifici?
Sì, è così, e ora concludiamo numerosi contratti di grandi dimensioni con investitori dell'ex Unione Sovietica. L'entrata in vigore di una nuova legge sugli immobili, pubblicata nel marzo di quest'anno, ha dato un nuovo impulso all'attività di investimento. Quando le banche hanno iniziato a concedere prestiti più volentieri, gli investitori comprendono che ci sono più persone affidabili sul mercato e questo porterà a prezzi più alti.
Ma i cittadini della CSI sono diventati più esigenti: sono ben informati e preparati per l'acquisto. Sono interessati a documenti, cifre e fatti specifici. Apparentemente, quindi, è facile e piacevole per noi lavorare insieme.
Di recente, insieme al nostro partner a lungo termine, la Commercial Bank of Abu Dhabi, abbiamo sviluppato un pacchetto speciale di prestiti ipotecari per investitori di lingua russa. In gran parte grazie a lui, i nostri edifici sono stati venduti a tempo di record.
