Postato da: Helena Kryukova Negli ultimi anni, il mercato immobiliare di Dubai può essere paragonato a una nuova auto che è appena uscita dalla catena di montaggio: i proprietari ispirati della nuova supercar sono arrivati a limiti pericolosi e un giorno, nel 2008-2009, hanno quasi lasciato la gara. Tuttavia, oggi il primo ardore dilagante si è raffreddato e il movimento è diventato più misurato e controllato. Ora questa mossa senza fretta non è più in pericolo di collasso.
Il fatto che la "polvere si sia stabilizzata" e che le cose sul mercato siano persino migliori di quanto ci si potesse aspettare, hanno affermato i risultati del primo trimestre, per l'analisi di quali analisti di spicco abbiano avuto abbastanza tempo. Inizialmente, le valutazioni timide delle singole agenzie, e poi i dati convincenti delle relazioni ufficiali di tali autorità riconosciute nel mondo immobiliare come CBRE e Knight Frank, hanno confermato: possiamo parlare puramente simbolicamente di una diminuzione dei prezzi degli immobili a Dubai nel primo trimestre. Sì, il folle aumento dei numeri sui prezzi dei beni immobili è un ricordo del passato, ma allo stesso tempo ha gettato basi così solide che, anche tenendo conto della correzione per una diminuzione dell'attività in generale, i dati quando si confrontano gli indicatori annuali risultano ancora a favore dell'anno in corso.
Di cosa parlano i numeri?
Il rapporto CBRE è stato il primo ad essere pubblicato. Secondo l'analisi di questa società analitica internazionale, i prezzi nel segmento di acquisto e vendita di immobili per i primi tre mesi del 2015 a Dubai sono diminuiti del 2% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Inoltre, si dovrebbe comprendere che questo è solo un indicatore medio, quindi in alcuni segmenti del mercato non si è verificato alcun calo. Tuttavia, naturalmente, l'inibizione dei processi generali nel mercato immobiliare avrebbe dovuto essere espressa in qualcosa. Innanzitutto, una notevole riduzione dell'attività degli investitori e dei consumatori. Il valore aggregato degli immobili residenziali venduti a Dubai nel primo trimestre dell'anno, secondo CBRE, è stato di 17,4 miliardi di dollari USA, il 20% in meno rispetto allo stesso dato del primo trimestre 2014. Allo stesso tempo, il numero totale di operazioni di acquisto e vendita di abitazioni concluse nel primo trimestre è diminuito solo del 4% rispetto al primo trimestre 2014.
E un rapporto piuttosto recente e, inoltre, ufficiale, del Dipartimento della Terra di Dubai, come si suol dire, ha posto fine a questo problema pubblicando i suoi dati: l'ammontare totale delle transazioni immobiliari nella "Città del futuro" per il primo trimestre ammontava a 17,4 miliardi di dollari, qui Gli analisti del CBRE non si sono scambiati per un dollaro. Ma per quanto riguarda il numero totale di transazioni immobiliari, secondo il rapporto del dipartimento di ricerca e sviluppo nel settore del commercio immobiliare presso il Dipartimento del Land di Dubai, per il primo trimestre nell'emirato, sono state registrate un totale di 11.603 transazioni immobiliari, di cui 8.000 nel segmento di vendita e acquisto in cui l'importo totale delle transazioni ammontava a US $ 6,54 miliardi di dollari.
Anche il segmento dei mutui nel numero totale delle transazioni di vendita ha rafforzato significativamente la sua posizione. Più di 3.000 immobili nel primo trimestre a Dubai sono stati venduti con fondi di credito, il cui numero totale ammontava a $ 10,08 miliardi di dollari.
I dati ufficiali e i dati della società CBRE sono stati confermati da un'altra autorità degli analisti del mercato immobiliare, la società Jones Lang LaSalle (JLL). Tuttavia, gli analisti di questa agenzia hanno presentato un rapporto tradizionalmente più approfondito, da cui è emerso chiaramente quali aree del mercato immobiliare erano più soggette a rallentamento durante il primo trimestre dell'anno. Pertanto, specificando le cifre del CBRE, l'agenzia JLL ha notato una riduzione del 2% dei prezzi degli appartamenti a Dubai e una leggerissima flessione nel segmento delle vendite di ville - dell'1% rispetto al risultato dell'anno scorso nello stesso periodo. E qui arriviamo a un "fork" molto interessante, che è entrato nel mercato immobiliare di Dubai nel 2015.
Dubai è una città di contrasti
O, almeno, ha tutte le possibilità di diventare uno nel prossimo futuro, ma esclusivamente nel senso migliore e più vantaggioso per tutti i partecipanti al mercato. Stiamo parlando delle due tendenze più sorprendenti degli ultimi tempi che si sono manifestate sullo sfondo della stabilizzazione del mercato immobiliare e della sua ormai ovvia maturità per tutti.
Da un lato, Dubai è la capitale mondiale del lusso, e qui i prezzi degli immobili d'élite, se rallentano il ritmo della crescita, non andranno sicuramente meno. Il che, in linea di principio, ha sempre spinto gli sviluppatori a mostrare particolare interesse per questo segmento di proprietà immobiliari. Ma sullo sfondo di prezzi impennati, è diventato improvvisamente evidente che la costruzione di alloggi a prezzi accessibili non avrebbe potuto apportare meno benefici, principalmente a causa della domanda eccezionalmente elevata.
Alloggi a prezzi accessibili - per Dubai, la frase è piuttosto insolita, data l'immagine del lusso progressivo, che è diventato il segno distintivo della "città del futuro". Ma le realtà nel tempo hanno dimostrato: "la terra promessa" per molti, questa regione è in grado di attrarre specialisti di classe media molto più forti e di alta qualità con uno stipendio medio di quanto ci si possa aspettare. E tutte queste persone hanno bisogno di vivere da qualche parte. Allo stesso tempo, non tutti, ma piuttosto la maggior parte di essi, non sono in grado di tenere il passo con i prezzi alla stessa velocità con cui l'indice degli affitti è cresciuto di recente. Pertanto, gli alloggi a prezzi accessibili sono diventati una questione molto rilevante per Dubai. E gli sviluppatori nel tempo lo hanno capito.
Attualmente, la leadership di Dubai ha persino deciso di adottare una serie di misure normative per garantire la costruzione della giusta quantità di alloggi a prezzi accessibili. Ora il governo dell'emirato raccomanda agli sviluppatori di accompagnare ciascuno dei loro progetti con la costruzione di alloggi a prezzi accessibili, che dovrebbero essere il 15-20% della scala totale del progetto. I terreni saranno assegnati a tale scopo e le procedure per il rilascio dei permessi di costruzione saranno semplificate. Finora, queste misure sono di natura volontaria consultiva, ma in futuro, se necessario, questi requisiti potrebbero diventare obbligatori per tutti gli sviluppatori. Tuttavia, dato che i benefici materiali degli sviluppatori e il beneficio pubblico sotto forma di alloggi a prezzi accessibili a Dubai hanno tutte le possibilità di coincidere nel prossimo futuro, è possibile che non siano necessarie misure regolamentari obbligatorie.
La seconda direzione, che si è manifestata più chiaramente di recente, è la conservazione e l'ulteriore rafforzamento dello status di Dubai come una delle capitali del lusso del mondo. Reidin, un famoso portale immobiliare negli Emirati Arabi Uniti, ha compilato un altro elenco degli immobili più costosi venduti a Dubai nel primo trimestre del 2015. Questa valutazione, come nei periodi precedenti, è di nuovo guidata dall'isola artificiale The Palm Jumeirah: la proprietà privata più costosa era l'appartamento venduto qui nel gennaio 2015, 3aUS $ 3,51 milioni. Anche nella lista "prestigiosa" degli immobili più costosi di Dubai nel primo trimestre del 2015 dell'anno ha colpito la torre Cayan Tower più alta del mondo nella zona di Dubai Marina, in cui sono stati venduti due appartamenti costosi contemporaneamente, nonché The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) nella zona di Downtown Dubai, dove sono state anche registrate tre offerte di alto livello vendita di immobili.
Secondo un rapporto di Wealth-X e Sotheby's International Realty, negli ultimi dieci anni il centro dell'attenzione delle persone più ricche del mondo, quelle la cui fortuna è stimata in oltre $ 30 MILIONI di BUS, è passato da Londra, New York, Parigi e la Costa Azzurra a Singapore, Hong Kong e soprattutto Dubai. È in questa parte del mondo che si concentrano tutti i processi economici e sociali più attivi, ed è qui che le prospettive di investimenti immobiliari sembrano particolarmente promettenti. Secondo gli analisti, nel 2014, almeno 350 transazioni per importi molto elevati sono state registrate nel segmento degli immobili di lusso del mercato immobiliare di Dubai e il valore totale delle transazioni immobiliari di lusso concluse a Dubai nel 2014, ammontava ad almeno 750 milioni di dollari USA e questa tendenza, come previsto, ha tutte le possibilità di continuare in futuro. Nonostante il rallentamento di molti processi nel mercato immobiliare di Dubai, i nuovi progetti di lusso di alto profilo dei principali sviluppatori di Dubai non sono diminuiti affatto. Le ragioni principali della "migrazione" dei milionari dalle loro case, rimangono ancora la stabilità politica degli Emirati Arabi Uniti contro lo sfondo politico generale instabile della regione, nonché numerosi benefici fiscali. Allo stesso tempo, la tassa per la registrazione di immobili a Dubai è ancora considerata una delle più basse al mondo.
Segni di maturità
Comunque sia, per il segmento degli alloggi a prezzi accessibili e per il mercato immobiliare premium, la conclusione collegiale collettiva di esperti del settore immobiliare è giusta: il mercato immobiliare di Dubai ha acquisito tutte le caratteristiche di maturità. Il tipo del principale acquirente di immobili negli Emirati Arabi Uniti sta cambiando, il vero acquirente finale arriva sul mercato e nella sfera degli investimenti c'è un allontanamento dagli schemi speculativi standard con una rapida rivendita di abitazioni acquistate. Gli investitori sono ora più interessati ai rendimenti a lungo termine. La scala delle costruzioni future ispira anche fiducia nel futuro. Ad esempio, nei prossimi tre anni, uno dei giganti del settore Nakheel intende investire quasi 4 miliardi di dollari, in particolare 3,81 miliardi di dollari, nella realizzazione di nuovi progetti a Dubai. Il territorio su cui è pianificata la costruzione di nuove strutture occupa quasi 85 mila metri quadrati . E il suo concorrente diretto Emaar ha recentemente reso pubblica la dimensione reale del suo fondo fondiario, che sarà anche costruito nei prossimi anni. Emaar possiede 235 milioni di metri quadrati di terra nell'emirato.
Quindi una cosa è chiara: l'apogeo dell'industria delle costruzioni a Dubai, di cui stiamo assistendo ora, serve solo come trampolino di lancio, una piattaforma di lancio per il suo sviluppo, la cui scala e il cui ritmo saranno davvero grandiosi.
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