L'anno scorso è diventato un punto di riferimento per il settore immobiliare di Dubai. Perché? Era ricco di importanti eventi importanti, che, secondo gli esperti, per lungo tempo forniranno un interesse stabile e vivace degli investitori nel settore immobiliare di Dubai. Dopo la crisi finanziaria globale e la caduta da essa causata, e poi la stagnazione dei prezzi, è stato il 2012 a dare un notevole risveglio al mercato di Dubai. Sarà ricordato per l'aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti, il lancio di nuovi progetti su larga scala, il rapido afflusso di capitali e l'interesse attivo degli investitori. Tutto ciò, a sua volta, ha comportato misure regolamentari senza precedenti da parte delle autorità degli Emirati Arabi Uniti volte a rendere il mercato più trasparente e garantire la sicurezza dei suoi partecipanti. Cercheremo di mettere in evidenza cinque eventi chiave nel ciclo di eventi del 2012 che hanno determinato la posizione di Dubai come uno dei mercati più interessanti, secondo gli esperti, per gli investitori nel nuovo anno.
PRIMA. RINNOVO SUL MERCATO. CRESCITA DEI PREZZI IMMOBILIARI. PREZZO DELLE VILLE PIÙ VELOCE DEGLI APPARTAMENTI
Gli esperti hanno dichiarato all'unanimità la rapida crescita del mercato immobiliare di Dubai nel 2012. Secondo le principali società di consulenza, in media nel 2012, i prezzi delle ville a Dubai sono aumentati del 20% e degli appartamenti nella regione del 510%. Nel prestigioso Downtown Dubai, i prezzi dell'ultimo trimestre del 2012 sono aumentati del 10%. E questo non è un caso, perché l'aumento dei prezzi nelle aree più popolari e ben posizionate di Dubai è stato in media superiore rispetto ai progetti di classe inferiore. Sebbene ci siano eccezioni tra loro: ad esempio, nell'area dell'Oasi di Silicon, i prezzi sono parzialmente aumentati del 40% e, secondo gli esperti, continueranno a crescere a causa dell'elevata domanda da parte degli acquirenti a medio reddito. Tra i ricchi investitori, le ville più popolari nelle aree "classiche" di Dubai - The Palm Jumeirah, Meadows ed Emirates Hills. L'aumento dei prezzi per loro il prossimo anno dovrebbe essere di alto livello.
Il maggiore interesse degli investitori per le ville rispetto agli appartamenti è diventato una delle principali caratteristiche distintive dell'anno passato. È nel segmento delle ville che i prezzi hanno già recuperato tutte le perdite degli anni post-crisi e hanno superato il livello di successo di 200708. La popolarità delle ville li rende beni altamente liquidi, il che contribuisce anche all'interesse degli investitori e all'aumento dei prezzi per loro.
Per quanto riguarda il noleggio di immobili residenziali, nel 2013 è molto probabile che aumenti di prezzo in aree di Dubai come Downtown Dubai, Dubai Marina e The Palm Jumeirah. Nelle aree meno popolari di Dubai, secondo le previsioni della società di consulenza Jones Lang LaSalle, le tariffe di noleggio non aumenteranno. Tuttavia, a medio termine, l'aumento dei costi delle abitazioni sarà promosso dalla rapida crescita della popolazione di Dubai e dalla limitata offerta di alloggi. La ripresa del flusso di espatriati ricchi, supportata da un'elevata attività commerciale, crea una domanda costante di alloggi in affitto dai segmenti superiori del mercato, mentre la sua offerta non è fisicamente in grado di crescere allo stesso ritmo.
Nei prossimi due anni, il mercato immobiliare residenziale di Dubai si riempirà di 45 mila nuovi appartamenti e ville, ma la maggior parte di essi sarà situata in nuove aree finora meno sviluppate come il Jumeirah Village, la Dubai Sports City e la Dubai Silicon Oasis. Nonostante il fatto che nelle aree popolari, come Dubai Marina, non c'è quasi spazio libero per lo sviluppo.
SECONDO. FIDUCIA CRESCENTE DAGLI INVESTITORI, INFLUENZA DEL CAPITALE
Come notato sopra, gli esperti ritengono che il mercato immobiliare di Dubai sia diventato uno dei più dinamici al mondo nel 2013. Ciò è facilitato dalla rapida crescita dell'economia e dell'attività economica dell'emirato. Pertanto, il tasso di crescita del PIL di Dubai nel 2012 è stato rivisto al rialzo al livello del 5% all'anno. Allo stesso tempo, gli indicatori economici di Dubai indicano l'assenza di un aumento significativo dell'indebitamento e una diminuzione del rischio di insolvenza. Secondo il centro di ricerca del Dubai Statistics Centre, il numero di persone che verranno a Dubai nel 2013 aumenterà del 10%. Il rapporto Bank of America / Merrill Lynch prevede un aumento del numero di turisti entro il 2020 a 15 milioni all'anno, rispetto agli 8 milioni del 2011.
I turbolenti eventi che hanno avuto luogo in diversi paesi del Medio Oriente nel 2012 hanno confermato lo status di Dubai come "rifugio sicuro" per gli investitori di tutta la regione. Oltre al capitale del Golfo Persico e di altri stati arabi, Dubai ha attratto tradizionalmente ricchi investitori dall'India, dal Pakistan e da altri paesi asiatici in crescita. La crescita della fiducia degli investitori è stata forse il principale risultato del 2012.
Secondo uno studio di Friends Provident International, il 60% dei ricchi espatriati che vivono negli Emirati Arabi Uniti è fiducioso nella continua crescita del mercato immobiliare. La maggior parte (49%) crede nella crescita "forte" dei prossimi 5 anni, un altro 11% prevede una crescita "molto forte" in questo periodo. Solo il 10% degli intervistati ritiene che il mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti in futuro incontrerà alcune difficoltà.
TERZO. RITORNO DI MEGA PROGETTI
Nell'ultimo trimestre del 2012, Dubai ha annunciato il lancio di una serie di importanti progetti, che ricordano i tempi del boom pre-crisi nel mercato immobiliare. Tutto è iniziato con Cityscape Global 2012, durante il quale Link Global Group ha annunciato l'intenzione di creare il Taj Arabia - una copia ingrandita del famoso tempio indiano TajMahal - del valore di 1 miliardo di dollari USA. Il gruppo Sobha ha svelato i piani per costruire l'intera città di Sobha nella zona di Meydan, che comprende 280 ville, 13 grattacieli, un centro commerciale, hotel e scuole internazionali.
Poco dopo, il governo di Dubai ha sequestrato il testimone da sviluppatori privati. Inizialmente, è stato annunciato un progetto per espandere la baia artificiale Business Bay, che sarà direttamente collegata al Golfo Persico tramite Sheikh Zayed Highway e la vicinanza del Parco Safa. Tuttavia, le notizie sulla creazione del grande complesso Muhamed bin Rashid City con il più grande centro commerciale del mondo (più dell'attuale The Dubai Mall), un parco un terzo in più di HydePark a Londra e oltre 100 hotel, sono diventate una vera bomba informativa. Successivamente, il progetto multimiliardario per la creazione di cinque parchi di divertimento a tema a Jebel Ali, ognuno dei quali sarà dedicato a un argomento separato - film, animali, personaggi divertenti o la "fabbrica dei sogni" indiana - Bollywood, non è stato più sorprendente.
In questo contesto, altri progetti su larga scala sono stati quasi persi. Ad esempio, un tentativo di ripetere il successo di Dubai Marina e Jumerah Beach Residence in un'altra parte di Dubai - Deira. Il progetto di sviluppo del lungomare di Deira sul Golfo Persico, secondo il piano delle autorità di Dubai, diventerà una delle principali attrazioni dell'emirato. Sulla striscia di quattro chilometri della costa tra Dubai Creek e Hamriya, saranno costruiti sei hotel, edifici residenziali e commerciali, una passeggiata e una baia artificiale con un porto turistico. Il progetto Maritime City ha ricevuto un nuovo slancio, dove ha annunciato il progetto di 230 metri The Landmark Tower con un hotel a cinque stelle.
QUARTO. NUOVE MISURE DI REGOLAZIONE
Insieme al risveglio a Dubai, c'erano i timori che gli speculatori avrebbero nuovamente riscaldato il mercato e portato a un crollo doloroso, come era alla vigilia della crisi economica globale. I tassi di crescita a due cifre dei prezzi immobiliari ogni mese si sono conclusi con un crollo e una prolungata stagnazione, quindi questa volta il governo di Dubai sta facendo di tutto per rendere il mercato non solo redditizio, ma anche stabile e prevedibile per gli investitori.
Anche gli sviluppatori stessi sono interessati a questo. Ad esempio, i maggiori sviluppatori Emaar e Nakheel hanno contemporaneamente imposto restrizioni alla rivendita di immobili in costruzione, richiedendo per questo pagamento almeno il 35% del costo degli alloggi nei loro progetti. Si ritiene che si trattasse di una rivendita speculativa di alloggi in fase di costruzione, a causa della quale potrebbe cambiare proprietari pochi giorni dopo l'inizio delle vendite, è diventato uno dei motivi della "bolla" dei prezzi sul mercato prima della crisi.
Nel giugno 2012, le autorità di Dubai hanno promulgato un progetto di legge sulla protezione degli investitori, che garantisce loro il pieno risarcimento monetario in caso di inadempimento da parte della società di sviluppo, ad esempio, mancata consegna della proprietà entro il periodo di tempo indicato o modifica non coordinata delle sue caratteristiche. Inoltre, in base alle nuove regole del Dipartimento del Land di Dubai, gli sviluppatori pagheranno una penalità per il ritardo nell'emissione di un certificato di proprietà. Pertanto, le imprese di costruzione dovranno pagare una multa di 10 mila dirham (US $ 2,7 mila) se non rilasciano un documento che conferma la proprietà dell'acquirente di proprietà quando il grado di prontezza del progetto raggiunge l'80%. Dubai si sta anche preparando a creare uno speciale tribunale arbitrale che consentirà una risoluzione più rapida ed economica dei conflitti nel settore immobiliare rispetto ai tribunali ordinari.
QUINTO. INTRODUZIONE DEI LIMITI DI MORTGAGGIO
Tuttavia, alla fine del 2012, ci sono state segnalazioni di un'altra decisione da parte delle autorità degli Emirati Arabi Uniti, che facilmente oscura tutte le precedenti in termini di potenziale impatto sullo sviluppo del mercato immobiliare per gli anni a venire. Alla vigilia di Capodanno, vari media emirati hanno riferito, citando fonti bancarie, che la Banca Centrale degli Emirati Arabi Uniti aveva inviato una circolare a tutte le banche commerciali proibendo oltre il 50% del costo delle abitazioni dagli espatriati ai mutui. Per i cittadini degli Emirati Arabi Uniti, una limitazione simile è stata fissata al 70%, e per il secondo e successivo acquisto di immobili - il 60% (per gli espatriati - solo il 40%). Va notato che prima negli Emirati Arabi Uniti non c'erano restrizioni sulla quota del costo degli alloggi che il creditore poteva ricevere dalla banca come mutuo. In pratica, ha raggiunto il 7580% dopo che le banche hanno iniziato ad attenuare la loro politica creditizia a causa del rilancio del mercato.
Presto la Banca centrale ha negato le informazioni sulla distribuzione di una simile circolare, ma ha affermato che è in corso la preparazione di norme globali sui prestiti ipotecari e che possono essere applicate nel 2013 previa consultazione con le banche commerciali. Prima della sua confutazione, questa notizia è riuscita a provocare una tempesta di reazioni contrastanti sul mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti. Mentre gli acquirenti e le banche erano indignati dall'improvvisa imposizione di restrizioni, i principali sviluppatori li hanno supportati, affermando che ciò avrebbe rafforzato il mercato immobiliare e incoraggiato l'arrivo di acquirenti seri. Gli analisti sono anche divisi tra coloro che credono che il "tetto" dei mutui limiti inutilmente il potenziale di crescita del mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti e quelli che accolgono favorevolmente una maggiore prevedibilità e stabilità del mercato. Comunque sia, si può concludere che le autorità degli Emirati Arabi Uniti hanno fatto una scelta ferma a favore della limitazione della speculazione sul mercato e della lotta ai prestiti ipotecari scaduti delle banche commerciali, anche se per questo si deve accettare una crescita più lenta del mercato a breve termine.
OSSERVAZIONI DI ARTHUR KOBOZEV, DIRETTORE ESECUTIVO DELL'IMMOBILE IMEX:
"La transizione del mercato immobiliare a Dubai e tutti i suoi attori alla fase di ripresa è avvenuta gradualmente dopo la crisi, e quindi è invisibile a molti osservatori esterni. Ieri hanno discusso se l'attuale ripresa possa essere considerata grave e oggi stanno già competendo in previsioni favorevoli per il futuro. Pertanto è molto positivo che il governo di Dubai abbia chiarito in modo risoluto e inequivocabile a tutti che non avrebbe permesso l'anarchia che stava accadendo sul mercato alla vigilia della crisi, quando la stessa proprietà poteva letteralmente cambiare proprietà Ogni settimana, ogni volta che aumenta il prezzo, è improbabile che le misure adottate dalle autorità di regolamentazione saranno in grado di spaventare gli investitori reali: le aspettative del mercato immobiliare dell'emirato nel 2013 sono troppo alte.
A mio avviso, la ripresa economica di Dubai e la crescita delle attività commerciali fanno presagire che quest'anno non sarà meno favorevole e ricco di eventi positivi rispetto al passato. "
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