Arthur Kobozev, direttore esecutivo di IMEX Real Estate, ci ha raccontato cosa sta succedendo oggi nel mercato immobiliare di Dubai e quale sentimento prevale tra gli investitori.
Arthur, buon pomeriggio. Per favore, parlaci delle attuali tendenze del mercato immobiliare di proprietà a Dubai. Un risveglio e un'ascesa notevoli sono visibili ad occhio nudo.
Ciao In effetti, la situazione del mercato è positiva nel contesto del livello degli aumenti dei prezzi. Tutti i partecipanti al processo - investitori, venditori di immobili finiti e sviluppatori - si aspettano un'ulteriore crescita. Vale la pena notare che, secondo gli analisti, i prezzi delle case a Dubai stanno crescendo più velocemente che nel mondo. Quindi, nell'ultimo anno, la crescita è stata di oltre il 20% e quest'anno il ritmo è diventato più dinamico.
Secondo il Dipartimento del Land di Dubai, tra gennaio e giugno 2013, il numero di transazioni per la vendita di immobili residenziali è aumentato del 41% e il suo valore totale (dichiarato per la valutazione) è aumentato del 70% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso.
Gli investitori sono inoltre incoraggiati ad annunciare nuovi progetti, prima di tutto, dai maggiori sviluppatori - EMAAR e Nakheel. A loro si unirono altri "squali di mercato", tra cui DAMAC Properties, Deyaar, Sobha Group, Select Properties e altri.
Inoltre, stiamo di nuovo parlando non solo della costruzione di singoli edifici, ma della costruzione di intere aree. Ad esempio, nel solo megaprogetto “City of Muhammad bin Rashid”, che sarà situato su un enorme appezzamento di terra - tra l'autostrada Al Hale e l'autostrada Muhammad bin Zayed, è prevista la costruzione di 100 hotel.
Qual è la ragione di uno sviluppo così attivo? Forse Dubai sta semplicemente cercando di ristrutturare i debiti accumulati durante la crisi passata, annunciando l'implementazione di nuovi megaprogetti che attireranno investimenti significativi?
Le aspettative positive degli investitori sono giustificate da diversi fattori. Prima di tutto, c'è una ripresa attiva nell'economia di Dubai e degli Emirati Arabi Uniti nel loro insieme. Secondo i risultati dell'anno, l'economia di Dubai dovrebbe crescere del 3,6%. Di conseguenza, richiede l'attrazione di nuovi lavoratori. Già oggi la popolazione di Dubai supera i 2,17 milioni di persone, mentre nel 2011 la sua popolazione era di 1,97 milioni di persone. Naturalmente, tutti gli espatriati in visita hanno bisogno di posti dove stare.
A proposito di migrazione, abbiamo a che fare con una popolazione economicamente attiva. Secondo il Dipartimento per lo sviluppo economico di Dubai, il 55% degli uomini d'affari prevede una crescita dei ricavi nel 2013 e il 30% è fiducioso di rimanere stabile.
Anche il flusso di turisti è in crescita, che oggi ha superato i 10 milioni di persone e si prevede di raddoppiarlo entro il 2020. È ovvio che gli Emirati Arabi Uniti sono diventati la seconda patria per i migranti provenienti da paesi della regione colpiti da conflitti militari: non solo trasferiscono qui il capitale, ma si trasferiscono anche nel loro luogo di residenza permanente.
Vorrei anche notare che oggi i prezzi degli immobili residenziali a Dubai sono ancora inferiori del 30% rispetto ai valori massimi registrati nel terzo trimestre del 2008, durante il boom del mercato immobiliare. Questo è un altro fattore che dà fiducia nel potenziale di ulteriore crescita.
Quali aree di Dubai oggi sono le più interessanti per gli investimenti e perché?
Innanzitutto, le aree con infrastrutture sviluppate e una buona accessibilità ai trasporti restano popolari: Dubai Marina, The Palm Jumeirah, tradizionalmente popolare tra gli investitori, l'elegante Downtown Dubai, le imponenti Torri dei laghi Jumeirah, notevolmente trasformate di recente, The Greens, aree basse di Emirates Living, Arabian Ranches e altri.
Allo stesso tempo, la domanda è in aumento per le aree abitate lontane dalla costa, in cui le abitazioni sono più convenienti. Prima di tutto, vorrei notare il distretto del villaggio di Jumeirah, che, nonostante le infrastrutture sottosviluppate e un gran numero di edifici non finiti, ha un buon potenziale in base al criterio prezzo / qualità.
Consiglierei agli investitori che intendono acquistare una casa a Dubai di concentrarsi non solo sui redditi da locazione correnti. Non si dovrebbe perdere di vista un simile indicatore come un potenziale aumento dei costi, che è molto alto, diciamo, nei progetti sull'isola "palma" artificiale. Ad esempio, uno dei più alti tassi di crescita dei tassi di noleggio negli ultimi anni è stato dimostrato dall'area della città internazionale, ma dal punto di vista del potenziale di capitalizzazione, questa non è l'opzione migliore. In generale, è necessario valutare la situazione nel complesso e valutare le priorità per ciascun caso di investimento specifico.
I russi rimangono leader nel numero di transazioni immobiliari a Dubai?
Secondo le statistiche del Dipartimento della Terra di Dubai, i russi sono tra i dieci investitori più rispettabili nel settore immobiliare.
La loro quota è molto evidente, soprattutto nella cosiddetta "nuova" Dubai. Vale la pena notare che nel primo trimestre del 2013, il volume delle transazioni con immobili dell'emirato ammontava a 53 miliardi di dirham (14,4 miliardi di dollari). I leader tradizionali in termini di investimenti rimangono i rappresentanti di India e Regno Unito.
Cosa si può dire delle preferenze dei nostri compatrioti?
Se parliamo delle preferenze dei nostri compatrioti, allora sono tradizionali: sono principalmente interessati alla vicinanza al mare. E poiché la scelta degli immobili sul mare, di cui gli stranieri possono acquisire la proprietà, è in realtà limitata alle aree di Dubai Marina e The Palm Jumeirah, è in queste aree che "la nostra gente" acquisisce il maggior numero di abitazioni.
Per quanto riguarda il quadro dei prezzi, qui non vorrei evidenziare priorità inequivocabili. Vengono venduti entrambi oggetti molto costosi, nonché a un costo medio. Ad esempio, lavoriamo con immobili per un valore che va da $ 200 mila a decine di milioni.
I nostri compatrioti vedono l'oggettivo recupero del mercato e si attivano in questo contesto. Sai che puoi emigrare negli Emirati Arabi Uniti in pochi giorni e sentirti a tuo agio e al sicuro qui. Molti ne approfittano quando scelgono una nuova casa sotto il sole arabo.
C'è una carenza di offerta sul mercato oggi?
Sì, e sta nel fatto che oggetti interessanti messi in vendita a un prezzo accessibile lasciano il mercato molto rapidamente. Di norma, la maggior parte degli acquirenti, in particolare quelli che non hanno ancora familiarità con le specifiche locali, si prendono una pausa per riflettere e, quando prendono una decisione, l'oggetto è già venduto.
La situazione del mercato sta cambiando molto rapidamente. Gli alloggi nei progetti di grandi sviluppatori vengono venduti anche prima dell'inizio della costruzione e vengono letteralmente spazzati via in un giorno. Gli investitori sono alla ricerca di opzioni redditizie e sono persino pronti a fare la fila quando lanciano nuovi progetti, come durante il boom del mercato.
Cosa ha insegnato agli investitori la crisi del 2008? In che modo è migliorata la legislazione di Dubai oggi?
Innanzitutto, gli sviluppatori hanno imposto restrizioni sulle rivendite rapide. Ora, un investitore che vuole rivendere un oggetto deve pagare una media del 35-40% del suo valore. Questo trattiene il componente speculativo.
Per quanto ne so, il Dipartimento della Terra di Dubai sta attualmente sviluppando standard che disciplinano il settore immobiliare dell'emirato, che dovrebbe entrare in vigore entro i prossimi due anni.
Aiuteranno a controllare l'attività del mercato immobiliare al fine di prevenire il ripetersi della situazione a metà degli anni 2000, quando si è osservato un incredibile boom nel settore immobiliare.
È stata inoltre sviluppata una legge speciale che tutela i diritti degli investitori.
Secondo le autorità dell'emirato, i nuovi disegni di legge sono progettati per rafforzare il codice delle leggi che regolano le attività del settore immobiliare a Dubai, aumentare la competitività del mercato e aumentare la sua attrattiva agli occhi degli investitori locali ed esteri.
In ottobre, la sede di Lukoil si è trasferita a Dubai. Si ritiene che l '"afflusso" di residenti con redditi elevati possa stimolare ulteriormente l'aumento dei prezzi. Sei d'accordo con lui?
Questo caso è tutt'altro che unico, se parliamo della cosiddetta mossa di massa. Non credo che abbia causato o causerà agitazioni nel mercato degli affitti. Soprattutto considerando il "deflusso" di dipendenti di società statali da Dubai ad Abu Dhabi. Vorrei ricordare che è stata recentemente adottata una direttiva, in base alla quale gli specialisti stranieri impiegati nel servizio pubblico nella capitale sono obbligati ad affittare alloggi lì. Il loro numero oggi è stimato in 15 - 20 mila persone. Possiamo trarre le conclusioni appropriate.
Quali sono i tuoi consigli professionali per coloro che vogliono acquistare proprietà a Dubai?
Non ritardare il processo decisionale, allo stesso tempo non agire a caso, essere sempre guidato dal buon senso e valutare in modo completo la situazione. È importante ricordare che più velocemente viene raggiunto un accordo in un mercato in crescita, più redditizio è l'investimento. E non trascurare il supporto di professionisti qualificati. Possono diventare le tue guide affidabili in questo mercato. Saremo lieti di vedere tutti a Dubai!
Puoi ottenere ulteriori informazioni sull'acquisizione e la gestione della tua proprietà a Dubai dagli specialisti IMEX Real Estate telefonicamente a Mosca +7 495 5100008, numero verde negli Emirati Arabi Uniti 800-IMEX (800-4639) o inviando una richiesta via e-mail info @ IMEXre.com.
