Oggi, l'avvocato Isa Bin Hyder, fondatore e CEO di Bin Haidar Advocates e consulenti legali, fornirà chiarimenti sulle leggi che regolano le relazioni tra proprietari e inquilini a Dubai.
Sua Altezza lo sceicco Mohammed bin Rashid Al Maktoum, nel ruolo di Sovrano di Dubai, ha emanato la Legge n. 26 del 2007 per regolare il rapporto tra inquilini e proprietari a Dubai.
La suddetta legge è stata emanata alla luce degli articoli inclusi nella legge federale n. 5 del 1985 concernente il leasing e le transazioni civili emesse dal governo degli Emirati Arabi Uniti e le sue modifiche; e legge federale sull'evidenza n. 10 del 1992; e decreto n. 2 del 1993, relativo alla costituzione di un comitato legale speciale per la risoluzione delle controversie tra proprietari e inquilini; e la legge n. 16 del 2007, relativa all'istituzione dell'Organizzazione per la regolamentazione dei mercati immobiliari; tutti questi articoli sono stati sostituiti dagli articoli 2, 3, 4, 9, 13, 14, 15, 25, 26, 29 e 36, in conformità con la legge n. 33 del 2008. La sezione 1 di questa legge stabilisce che la legge dovrebbe essere chiamata "Legge n. 26 del 2007 sulla regolamentazione dei rapporti tra proprietari e inquilini di immobili nell'emirato di Dubai".
L'articolo 2 (sostituito) definisce il significato delle parole e dei termini usati in seguito e prescrive che la parola "Emirato" dovrebbe essere usata in modo restrittivo e solo nel significato "emirato di Dubai", cioè la legge dovrebbe gestire solo gli immobili situati nell'emirato Dubai. E la parola "Comitato" indica un comitato legale che si occupa della risoluzione delle controversie che sorgono tra i proprietari e gli inquilini, che sono identificati come il proprietario e l'inquilino. Allo stesso tempo, l'articolo 3 (modificato) stabilisce l'estensione della validità legale delle disposizioni della presente legge che si applicano ai terreni e agli immobili in affitto nell'Emirato, ad eccezione delle unità immobiliari create da individui - "individui" o enti societari - "agenzie ufficiali e corporazioni "per il reinsediamento gratuito dei propri dipendenti.
Il paragrafo "A" dell'articolo 4 (modificato) chiarisce che il rapporto tra il locatore e il locatario deve essere costruito in conformità con il contratto di locazione, che include una descrizione della proprietà locata, lo scopo del contratto di locazione, la validità e il costo del contratto di locazione, il metodo di pagamento, il nome del proprietario in caso di se quest'ultimo non è un proprietario e ha nominato una società specializzata per condurre operazioni di noleggio per proprio conto. Secondo il paragrafo "B" del presente articolo, tutti i contratti e le eventuali aggiunte devono essere registrati presso l '"Organizzazione per la regolamentazione dei mercati immobiliari" e l'articolo 5 stabilisce la necessità di determinare il periodo di noleggio. Se questo periodo non è stato concordato in anticipo, o se è difficile determinare la durata del contratto di locazione, il contratto di locazione deve essere limitato al periodo designato per il pagamento dell'affitto. Allo stesso tempo, l'articolo 6 incorpora il concetto di reciproca proposta di conferma di rinnovo, prescrivendo che "se il periodo di locazione è già scaduto e l'inquilino continua a vivere nella proprietà senza alcuna obiezione da parte del locatore, tale contratto dovrebbe essere considerato esteso allo stesso "e per lo stesso periodo o un anno, a seconda di quale periodo è più breve."
D'altra parte, l'articolo 7 avverte entrambe le parti di un contratto dalla risoluzione unilaterale del contratto di locazione e vieta l'annullamento unilaterale del contratto durante la sua durata, poiché tale annullamento deve avvenire di comune accordo tra le parti e in conformità con le disposizioni della presente legge.
Sebbene l'articolo 8 preveda i sub-inquilini, nei casi in cui la Legge o il locatore consenta al conduttore principale di subaffittare l'unità locata di immobili al conduttore principale, tutti questi rapporti sono soggetti alle stesse condizioni del contratto di locazione principale.
Di conseguenza, il sostituto non ha il diritto di indugiare nell'unità immobiliare locata dopo la scadenza del contratto di locazione, a meno che il locatore non accetti espressamente di prorogare tale contratto.
Il paragrafo "A" dell'articolo 9 prescrive che entrambe le parti sono tenute a determinare il costo del contratto di locazione. Se questa condizione è stata trascurata o era difficile dimostrarla, allora il prezzo di affitto dovrebbe essere determinato in conformità con i prezzi di altre unità immobiliari simili e la parte che determina questo valore in conformità con il paragrafo "B" del presente Articolo dovrebbe essere il Comitato di cui sopra , in quanto verranno presi in considerazione i criteri per l'aumento periodico del costo del canone di locazione, corrispondenti al coefficiente di inflazione e alla situazione economica nell'Emirato, o qualsiasi altro fattore che il Comitato ritenga necessario. A questo proposito, questo Comitato dovrebbe anche prendere parte alla definizione di criteri per aumentare il costo del canone di locazione, che dovrebbe essere coerente con la situazione economica generale, in conformità con l'articolo 10 della presente legge. Allo stesso tempo, l'articolo 11 stabilisce i diritti dell'inquilino per quanto riguarda i benefici offerti nella proprietà che affitta, come parcheggio auto, piscine e così via. E l'articolo 12 descrive il metodo e il tempo per determinare il costo dell'affitto. Se non è stato concluso alcun contratto, il pagamento deve essere effettuato in quattro parti uguali durante l'anno. L'articolo 13 (modificato) consente ad entrambe le parti di modificare i termini del contratto o di aumentare / ridurre il costo del canone di locazione. Nel caso in cui non vi sia alcun contratto, questo Comitato stabilirà un valore equo. In tale situazione, ogni parte che desideri presentare una modifica o una correzione è tenuta a informare l'altra parte con almeno 90 giorni di anticipo, se non diversamente concordato, ai sensi dell'articolo 14. Inoltre, l'articolo 15 stabilisce che il locatore deve consegnare un'unità immobiliare in condizioni idonee all'uso, a meno che non vi siano stati accordi preliminari per fornirla all'inquilino senza finitura finale in modo che l'inquilino lo faccia da solo. Inoltre, l'articolo 16 stabilisce che il locatore deve effettuare periodicamente riparazioni programmate e cosmetiche senza modificare le condizioni per l'affitto della proprietà o violare, per qualsiasi motivo, le condizioni d'uso da parte dell'inquilino dei locali che gli sono stati concessi in affitto (Articolo 17).
D'altra parte, il padrone di casa deve dare il suo consenso all'inquilino in modo che quest'ultimo possa rappresentarsi negli organi ufficiali, ricevendo permessi per lavori decorativi o di riparazione, assicurando che questi lavori non danneggino le strutture edilizie del patrimonio immobiliare. Allo stesso tempo, l'articolo (19) obbliga l'inquilino a pagare l'affitto in tempo e consente al locatore di prendere un deposito in contanti dall'inquilino come garanzia per i lavori di riparazione nel settore immobiliare alla fine del contratto (articolo 20). Inoltre, l'articolo 21 stabilisce che l'inquilino è tenuto a restituire la proprietà locata nelle stesse condizioni in cui è stata originariamente ricevuta, ad eccezione dell'ammortamento fisico naturale, contestualmente al pagamento di tutte le tasse e le imposte richieste in conformità dell'articolo 22.
Allo stesso tempo, l'articolo 23 mette in guardia l'inquilino dal sottoscrivere eventuali miglioramenti da lui apportati durante la sua partenza dai locali affittati, a meno che entrambe le parti non abbiano concordato diversamente. Inoltre, l'articolo 24 mette in guardia l'inquilino dal trasferimento o dalla subaffitto dei locali affittati a qualcuno, a meno che non sia stata ottenuta l'autorizzazione scritta da parte del locatore. D'altra parte, l'articolo 25 definisce i casi in cui l'inquilino deve avere il diritto di lasciare la proprietà locata prima della scadenza del contratto di locazione, ad esempio l'incapacità di pagare il contratto di locazione dopo aver ricevuto un avviso o di subaffitto dei locali locati senza la conoscenza del proprietario della proprietà o utilizzando i locali locati per scopi illegali, o il suo uso in un modo che viola l'ordine pubblico e l'etica sociale, o se l'inquilino lascia il contratto di locazione Questo locale ai fini della propria attività, senza stabilirsi in esso, o se la proprietà in affitto si trova in uno stato vicino alla distruzione, o se l'inquilino non aderisce alle condizioni stabilite dalla legge, o se lo sviluppo architettonico dell'Emirato richiede che la proprietà in affitto venga distrutta.
Un avviso relativo a quanto sopra deve essere inviato tramite notaio o posta raccomandata. Inoltre, il proprietario può anche richiedere il rilascio di un'unità immobiliare al termine del contratto di locazione, se è necessario per la demolizione o la ricostruzione dell'edificio, o se i locali in affitto devono essere riparati o se il proprietario desidera utilizzare la proprietà per essere affittata o trasferirla a qualcuno i loro parenti stretti. In questo caso, il proprietario è tenuto a comunicare al locatario i motivi che lo hanno costretto a lasciare i locali almeno 12 mesi prima della data della partenza prevista dai locali affittati, nello stesso modo indicato sopra.
Se il suddetto Comitato ha concesso al locatore il diritto di riparare la proprietà in affitto, che intende utilizzare per le proprie esigenze o per le esigenze della sua famiglia immediata, il locatore non ha il diritto di affittare questa proprietà a terzi, e può farlo solo da la scadenza di un periodo di due anni, se si tratta di alloggi, e di un periodo di tre anni, se la proprietà viene utilizzata per altri scopi, dal momento in cui i lavori di riparazione sono confermati e salvo decisione contraria del comitato autorizzato. Oltre ai casi summenzionati, l'inquilino può chiedere al comitato una decisione sul pagamento del risarcimento per le perdite subite.
D'altro canto, l'articolo 27 prevede che il contratto di locazione non può essere risolto a causa della morte del locatore o del locatario e che il contratto di locazione deve continuare con gli assegnatari. Se i successori dell'inquilino insistono sulla risoluzione del contratto di locazione, il contratto può essere risolto trenta giorni dopo aver ricevuto da loro una comunicazione scritta inviata al locatore o alla fine del contratto, a seconda della data più vicina.
La Sezione 28 stabilisce che l'inquilino non deve subire danni nel trasferimento della proprietà dell'immobile a un altro proprietario, a condizione che le date del contratto di locazione debbano essere fissate con il precedente proprietario che ha venduto la sua proprietà a un altro proprietario.
Allo stesso tempo, l'articolo 29 (modificato) conferisce al locatario il diritto di ritornare alla stessa unità abitativa nel caso in cui il locatore abbia effettuato una riparazione importante e una completa ricostruzione, o riparazione ordinaria, nelle case in affitto dopo aver stabilito un nuovo prezzo di affitto. Pertanto, l'inquilino deve avere il diritto prioritario di affittare la stessa proprietà, a condizione che confermi il suo desiderio di affittare questa proprietà entro trenta giorni dalla ricezione da parte del locatore di un avviso relativo a questa proprietà.
Inoltre, l'articolo 30 protegge il sostituto dall'annullamento del contratto di locazione se il contratto stipulato dal conduttore principale è stato confermato dal locatore. E l'articolo 31 obbliga l'inquilino a stabilire il costo del contratto di locazione, anche se il locatore ha avviato una causa per liberare la proprietà durante la durata dell'intero reclamo, fino a quando non viene emesso un ordine del tribunale.
L'articolo 32 consente a entrambe le Parti di concordare un arbitrato e autorizza il Comitato competente a emettere qualsiasi decisione interna relativa al ripristino dei diritti di entrambe le parti fino a quando non viene presa una decisione definitiva tramite l'arbitrato. Inoltre, l'articolo 33 conferisce all'autorità competente il potere di nominare arbitri su richiesta di una delle parti, dato che il loro numero deve essere uguale o complementare all'importo concordato in anticipo. Inoltre, l'articolo 34 vieta al locatore di disconnettere le utenze immobiliari o di limitare l'accesso degli inquilini. In questo caso, l'inquilino può presentare un reclamo alla polizia o al relativo Comitato, mentre l'articolo 35 stabilisce come attuare le decisioni sul rilascio di beni immobili attraverso questo Comitato, che è tenuto a presentare una domanda alla Divisione di Applicazione della Legge di Dubai per rafforzare e far rispettare le sue decisioni.
In effetti, questa legge ampliata ha chiarito molte delle posizioni relative ai rapporti di affitto a Dubai e ha fornito completamente i modi per stabilire un rapporto di affitto tra un proprietario e un inquilino, nonché i metodi per determinare le tariffe di noleggio, i diritti e gli obblighi delle parti. E, nonostante il fatto che la legge prescriva che "il contratto è considerato il legame tra le parti che lo hanno concluso", questa legge interviene per proteggere i diritti di ciascuna delle parti in modo che non venga sfruttata dall'altra parte.
Di conseguenza, il proprietario della proprietà non può dimostrare la sua arroganza nei confronti della sua proprietà e terminare il contratto di locazione unilateralmente, modificare il periodo di noleggio e il suo valore e sfrattare l'inquilino in qualsiasi momento a lui conveniente. Questo è il motivo per cui questa legge modificata è stata emanata al fine di stabilizzare le relazioni di leasing e costringere tutte le parti alla giustizia, stabilendo regole imparziali per tutti, annunciate sopra, con l'obiettivo di regolare le relazioni di leasing in modo che tutte le parti possano vivere in pace e sicurezza, e dove ciascuno delle parti, avrei il diritto a una felice residenza in questo emirato, che prospera sotto la saggia guida del suo Sovrano - lo sceicco Mohammed bin Rashid Al Maktoum, che ha emesso questa legge e i suoi emendamenti. Speriamo che leggi simili appaiano in tutti gli altri emirati degli Emirati Arabi Uniti in modo che tutte le persone possano godersi il loro soggiorno in questo paese ospitale e sicuro.
