Per tali acquirenti, l'opzione migliore per investire nella proprietà di Dubai potrebbe essere l'acquisto della proprietà di una camera d'albergo o di un appartamento alberghiero. Che cos'è e quali sono le caratteristiche della scelta e dell'acquisto di immobili nei complessi alberghieri, abbiamo deciso di chiedere al direttore esecutivo di IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, dimmi, che cosa ottiene l'acquirente quando acquista una proprietà in un hotel o in un hotel?
L'acquirente, in questo caso, diventa proprietario non solo di una finitura chiavi in mano, ma anche della progettazione di stanze di designer famosi, nonché di mobili, apparecchi elettronici e per la casa e oggetti per interni. Il gestore dell'azienda dell'hotel si assume tutte le responsabilità per la manutenzione, la riparazione, la corretta progettazione e manutenzione degli ospiti secondo gli standard dell'hotel. Di norma, le camere e gli appartamenti sono offerti in vendita nelle catene alberghiere della categoria 4-5 *.
Quali sono i vantaggi di acquistare un appartamento d'albergo rispetto all'acquisto, per esempio, di un appartamento in un normale complesso residenziale?
I vantaggi di questo tipo di investimento sono evidenti. I proprietari di appartamenti d'albergo ricevono nella loro proprietà non solo un'unità immobiliare con decorazioni "di design", mobili e un set di attrezzature di alta qualità. Forse la cosa principale è che l'acquirente di tali beni immobili ha il diritto di utilizzare tutti i comfort dell'hotel - servizio in camera, servizi di pulizia e portineria, centri benessere e sale fitness, bar e ristoranti. Inoltre, poiché l'acquisizione della proprietà, l'acquirente ha il diritto di richiedere i visti di residenza negli Emirati Arabi Uniti per se stesso e i suoi familiari.
Cioè, in effetti, l'investitore acquisisce una parte dell'hotel nella proprietà?
Non proprio così. C'è una differenza tra proprietà sotto il pieno controllo dell'operatore dell'hotel e proprietà servite solo dall'hotel ma non gestite da esso.
E qual è la differenza?
Il fatto è che quando un investitore acquista una camera d'albergo o appartamenti sotto la gestione di un hotel, quindi allo stesso tempo con il contratto di vendita (o, in alternativa, nel contratto di acquisto stesso) firma un accordo sul trasferimento della proprietà (in questo caso, una camera d'albergo) alla gestione dell'operatore alberghiero. Questo accordo riflette gli standard per la gestione degli immobili, il suo valore, nonché la procedura per ottenere e distribuire reddito dal suo utilizzo. Cioè, la società di gestione si occupa non solo della manutenzione degli immobili, ma anche della sua gestione al fine di generare reddito. Le condizioni della residenza del proprietario nell'abitazione acquistata sono specificate separatamente, vale a dire il periodo durante il quale tale sistemazione è possibile, la procedura di prenotazione, il costo della vita eccedente il periodo concordato e così via.
Se stiamo parlando di appartamenti che sono serviti solo dall'operatore, in questo caso il proprietario della casa dispone della sua proprietà. Può vivere negli appartamenti da solo o affittarli, indipendentemente o con l'aiuto di una società di gestione. Ma, come nel caso di una camera d'albergo, il proprietario della proprietà è tenuto a pagare per la manutenzione dei suoi appartamenti in conformità con gli standard della società di gestione.
Chi, secondo te, è principalmente interessato all'acquisto di appartamenti in hotel?
Vorrei individuare i due principali gruppi target di acquirenti di appartamenti d'albergo. Il primo gruppo comprende investitori che vorrebbero utilizzare il settore immobiliare per la propria vita confortevole (o per la permanenza di parenti, amici e conoscenti) per un breve periodo di tempo in un anno, ad esempio durante le vacanze o le vacanze. Allo stesso tempo, l'investitore è sollevato dalla necessità di occuparsi costantemente della manutenzione degli immobili e di sostenere costi operativi aggiuntivi, ma, al contrario, può contare sul profitto da esso. La scelta di questo gruppo è una camera d'albergo o un appartamento gestito da un operatore alberghiero.
Per il secondo gruppo, includo i clienti desiderosi di ottenere il meglio da tutto e disposti a sostenere alcuni costi aggiuntivi. Anche se in questo caso, il loro vantaggio è evidente: in realtà, vivono in un hotel a cinque stelle, allo stesso tempo pagano solo una piccola parte del costo della "camera" e hanno la flessibilità di usare la loro proprietà. Se necessario, possono The Address, Downtown Burj Dubai, trasferire i loro alloggi alla direzione della compagnia operativa al fine di generare entrate o venderle per restituire l'investimento. Per questa categoria, gli appartamenti alberghieri serviti sono la scelta.
In un modo o nell'altro, ma per qualsiasi investitore è importante che la sua proprietà possieda la massima attrattiva. Come vanno le cose nel settore alberghiero, in che modo si riflettono le conseguenze della crisi?
Secondo gli ultimi dati pubblicati nello studio globale Deloitte, nel 2008 Dubai è al secondo e terzo posto nella classifica mondiale in termini di reddito medio da una camera d'albergo e prezzo medio della camera, rispettivamente. Il costo medio di una camera negli hotel di Dubai nel 2008 era di US $ 300 al giorno e il reddito medio da una camera era di US $ 237. Solo Mosca è in vantaggio su Dubai, il che non sorprende, dato che la capitale russa è leader mondiale in termini di prezzi degli immobili e a costo della vita.
Allo stesso tempo, gli hotel nella regione del Medio Oriente sono stati meno colpiti dalle conseguenze della crisi economica globale, mostrando nella seconda metà del 2008 un aumento del reddito medio per camera del 14,5%.
Certo, sarebbe irragionevole credere che quest'anno l'attività alberghiera a Dubai crescerà allo stesso ritmo, tuttavia, rispetto ad altri paesi, questo emirato ha tutte le possibilità di rimanere in testa. Gli ultimi dati di febbraio 2009 lo confermano. Sebbene il tasso complessivo di occupazione degli hotel di Dubai sia leggermente diminuito, ma nel complesso, rimane ad un livello molto elevato, avvicinandosi all'80%, e gli hotel sulla spiaggia di Dubai erano pieni del 95% a febbraio.
Quante offerte sugli appartamenti degli hotel ci sono sul mercato in questo momento?
Ci sono molte offerte di appartamenti nel mercato di Dubai. Tuttavia, dovresti avvicinarti alla selezione con molta attenzione. Dal momento che stai acquisendo non solo una proprietà, ma anche una serie di diritti e obblighi relativi al suo utilizzo, è necessario uno studio particolarmente attento dei documenti pertinenti. Inoltre, è necessario valutare le prospettive del progetto alberghiero stesso, in cui si considera la possibilità di acquisire appartamenti. E, naturalmente, al momento dell'acquisto di qualsiasi proprietà, è necessario acquisire familiarità con tutte le opzioni possibili al fine di effettuare la scelta più adatta alle proprie esigenze.
Ad esempio, se sei un uomo d'affari e visiti Dubai principalmente per affari, allora forse dovresti prestare attenzione agli appartamenti nei nuovi complessi alberghieri nei quartieri degli affari della città. Uno degli ultimi progetti di questo tipo è The Address, Downtown Burj Dubai, inaugurato lo scorso ottobre ed è gestito dall'operatore alberghiero Emaar Hospitality Group. Questo elegante edificio di 63 piani occupa una posizione strategica nel cuore del centro di Dubai, in prossimità dell'edificio più alto del mondo: il Burj Dubai. Il costo degli appartamenti qui inizia con 950 mila dollari.
Se stai cercando un posto per rilassarti sul mare, allora dovresti prestare attenzione ai progetti di hotel sull'isola "palm" di The Palm Jumeirah. Ad esempio, gli appartamenti di lusso della Grandeur Residences possono essere acquistati per circa $ 6.400 al metro quadro. Secondo le stime più pessimistiche, il reddito annuo netto durante il trasferimento degli appartamenti in hotel sarà del 5 8% dell'investimento totale. Allo stesso tempo, voglio sottolineare ancora una volta che il proprietario è sollevato da tutte le seccature e le spese per la manutenzione e la gestione degli immobili, ed è libero di scegliere se vivere nei suoi appartamenti da solo o affittarli per ottenere un reddito costante.
Bene, un'altra opzione tipica è quando l'acquisizione di appartamenti d'albergo è considerata principalmente come un investimento e solo allora - un'opportunità per avere un alloggio. Qui puoi consigliare di prestare attenzione ai progetti di grandi catene alberghiere internazionali. Ad esempio, è possibile acquistare una camera d'albergo gestita dalla catena svizzera Movenpick per soggiornarvi gratuitamente 30 giorni all'anno o in qualsiasi altro hotel della stessa catena in tutto il mondo con sconti significativi. Inoltre, nei primi tre anni, la società di gestione garantisce al proprietario un reddito netto annuo del 6,7% dell'importo degli investimenti effettuati. Il costo di questo numero è di 175 mila dollari.
Passiamo ai consigli pratici sull'argomento di come affrontare la scelta di un oggetto di investimento?
La raccomandazione più importante è provare a vedere tutto con i tuoi occhi. E per questo, noi di IMEX Real Estate organizziamo tour gratuiti di familiarizzazione per Dubai per i nostri clienti. Offriamo ai nostri clienti un ricco programma individuale per la giornata, con visite a tutti i progetti di interesse. Durante il tour, i nostri clienti possono vedere e confrontare se stessi non solo singoli oggetti in vendita, ma tutti i principali progetti del nuovo sviluppo urbano, al fine di determinare consapevolmente la direzione della ricerca. I nostri consulenti che accompagnano il cliente mostreranno, diranno e risponderanno a tutte le tue domande in tempo reale. Questo servizio ha lo scopo di fornire ai clienti il quadro più completo del mercato immobiliare a Dubai ed è richiesto, innanzitutto, da coloro che pensano per primi di acquistare immobili negli Emirati.
Le tue offerte riguardano solo progetti di Dubai?
Naturalmente, interessanti offerte per camere d'albergo e appartamenti non sono solo a Dubai. E, sebbene il mercato immobiliare di Dubai sia il più grande e dinamico, se il cliente ha un desiderio, possiamo offrire opzioni interessanti ad Abu Dhabi e negli Emirati del Nord. Informazioni più dettagliate sulle offerte di IMEX Real Estate, nonché sull'opportunità di fare una richiesta ai nostri specialisti, sono disponibili sul nostro sito Web www.imexre.com
Grazie per la conversazione Ti auguriamo successo.
