La società IMEX presenta sul mercato russo progetti immobiliari residenziali e commerciali dei maggiori sviluppatori degli Emirati Arabi Uniti: Damac, 32 Group, Saba, Tameer, IFA, KM properties, Al Seef, Diamond Investment, Deyaar, Vakson, Credo, Fortune Group, Trident. IMEX è l'unico agente ufficiale di EMAAR Properties in Russia.
Oggi gli Emirati Arabi Uniti sono semplicemente invasi da agenzie immobiliari e broker indipendenti, nonostante il rafforzamento del controllo da parte delle autorità in merito al regolamento delle vendite e al processo di registrazione. Oggi, solo i pigri non si impegnano nel settore immobiliare negli Emirati Arabi Uniti. Tutti sono pronti a offrire i loro servizi nella loro ricerca, vendita o acquisto. Tuttavia, perché abbiamo bisogno di un intermediario, abbiamo pensato, se le porte degli sviluppatori sono sempre aperte per i visitatori e puoi contattarle direttamente? Con questa e altre domande che interessano i nostri lettori, siamo venuti al socio dirigente di IMEX Real Estate Oleg Lavrik.
- Oleg, perché, secondo te, le persone si rivolgono agli intermediari, che vogliono acquistare o vendere immobili, perché le informazioni sugli sviluppatori e le loro proprietà sono disponibili gratuitamente, ad esempio su Internet, e le società immobiliari non le nascondono?
In effetti, nessuno nasconde i nomi degli sviluppatori. Offrendo progetti sul sito web dell'azienda www. imexre.com, cerchiamo sempre di indicare chi è esattamente lo sviluppatore di questo o quell'oggetto. Non ha senso nascondere qualcosa, perché il cliente riceve ancora il contratto di vendita dallo sviluppatore generale. Non neghiamo mai ai nostri clienti una richiesta di conoscenza dell'immobile di una società nel loro ufficio. Nessuno infastidisce chiunque voglia venire, ad esempio, all'ufficio NAKHEEL o EMAAR per saperne di più sulle strutture in costruzione, per esaminare in dettaglio i loro layout ... A volte, tuttavia, si tratta del ridicolo: alcuni agenti inaffidabili possono presentare l'ufficio dello sviluppatore come l'ufficio della propria azienda.
Si è verificato un caso del genere quando un acquirente dalla Russia, che è arrivato per la prima volta nel paese e, in generale, non era particolarmente dedicato alle vendite locali, è stato mostrato all'ufficio del megaprogetto DUBAILAND, apparentemente sperando di impressionarlo con il suo scopo o l'aspetto di una tigre vivente dietro una vetrina di vetro. Non è chiaro su cosa l'agente, in rappresentanza di un'azienda abbastanza rispettabile, contasse, distribuendo i padiglioni dello sviluppatore Dubai Holding per conto proprio. L'acquirente non è stato impressionato tanto dal trucco quanto dalla miopia del cosiddetto venditore. "Il nemico non deve essere sottovalutato", ha detto Mao Zedong. Aggiungo che non puoi pensare che il cliente sia un nemico più stupido di te. L'acquirente è un partner per una cooperazione reciprocamente vantaggiosa a lungo termine.
La domanda non è una bella presentazione su larga scala del progetto, ma la fattibilità di investire in un edificio, un terreno o una casa specifici. Ci sono molti esempi in cui uno sviluppatore locale gestisce un'ampia campagna pubblicitaria, organizza una presentazione intelligente di un progetto, attira investitori stranieri che improvvisamente due anni dopo scoprono che il progetto è illiquido!
- Vuoi dire che contattare direttamente lo sviluppatore non è sempre vantaggioso, dal momento che puoi ottenere un progetto illiquido?
Voglio dire qualcos'altro. È utile contattare direttamente lo sviluppatore se: in primo luogo, conoscere esattamente quale oggetto e in quale particolare progetto siete interessati; in secondo luogo, se ciò di cui hai bisogno è disponibile al valore di mercato per oggi; in terzo luogo, se risiedi permanentemente negli Emirati, sempre "tieni il polso" e ricevi offerte tempestive dallo sviluppatore. Inoltre, non è consigliabile contattare direttamente anche perché il broker valuta in modo indipendente le migliori offerte di diversi sviluppatori e le offerte che lo sviluppatore offre nel suo ufficio saranno limitate solo dai suoi progetti.
- Posso avere qualche dettaglio in più?
Se molto dettagliato, la rivista non è sufficiente. Proverò a spiegare brevemente. In effetti, anche sfogliando le tue riviste con offerte immobiliari, è abbastanza difficile per una persona nuova, o almeno non vivere in questo paese, scoprire chi è lo sviluppatore di un progetto, chi è lo sviluppatore della proprietà su di esso e chi è il broker . Aggiungete a questo anche la pubblicità su Internet, i supporti di stampa, le offerte di numerose agenzie ... Prima di ripartire con i soldi, è importante che l'investitore sappia qual è lo scopo dell'acquisto di beni immobili per la propria residenza, reddito o successiva rivendita. Anche la posizione della proprietà, la pianificazione dei pagamenti e il "nome" del costruttore dipendono in gran parte da questo. A volte è difficile per un investitore fare una scelta. Qui è dove il broker di cui ti fidi dovrebbe aiutare.
Voglio soffermarmi su un altro punto importante. Molti credono erroneamente che se contatti direttamente lo sviluppatore, è sempre più economico. In realtà, spesso risulta esattamente il contrario. Prendiamo ad esempio una delle nostre offerte: oggi, il pavimento degli immobili commerciali nell'ufficio vendite ufficiale del progetto Pearl di Dubai costa 3.500 drx per piede quadrato. Nonostante al momento non siano disponibili interi piani, solo alcuni uffici sono realizzati. E noi di IMEX abbiamo in vendita un paio di piani a 2156 drx per mq. (US $ 6317 per sq. M.).
- È possibile?
Spiegherò. Quando il prezzo era molto più basso di quello attuale, un cliente ha acquistato questo piano. Ora decise di rivenderlo, con la sua piccola indennità. L'unico inconveniente possibile quando si effettua una transazione con questo immobile commerciale è se nel primo caso l'acquirente effettua il primo pagamento per un importo pari al 10% del costo totale, quindi nel secondo caso dovrà pagare il 20%, più il 4% per il rinnovo dei diritti di proprietà. Ma, alla fine, il prezzo è ancora inferiore a quello dello sviluppatore.
Non si deve ignorare che, essendo un broker ufficialmente registrato nel mercato locale, ciascuno degli agenti dell'azienda riceve circa duecento o trecento lettere al giorno con offerte immobiliari, annunci di vendite preliminari, ecc. da società di costruzioni e altre agenzie immobiliari. A causa delle numerose connessioni, riceviamo spesso informazioni su un oggetto molto prima della sua presentazione ufficiale. Molte cose devono essere "filtrate": questo è il nostro lavoro. A volte un'offerta pre-vendita (parleremo di questo e altri termini un po 'più tardi) può essere così interessante che investiamo un assegno della nostra azienda nella qualità di un acconto in modo che un cliente in Russia che si fida di noi possa successivamente acquistare questo oggetto al prezzo iniziale più basso.
- Tutto quanto sopra si applica solo agli immobili di Dubai o la tua azienda copre altri emirati?
Siamo ugualmente interessati a interessanti progetti di investimento offerti in diverse parti degli Emirati Arabi Uniti. Ho già detto che ora i potenziali investitori dovrebbero prestare particolare attenzione alla capitale degli Emirati Arabi Uniti, la città di Abu Dhabi. La nostra azienda sta già lavorando con progetti di Abu Dhab e le prospettive sono piuttosto allettanti.
- Secondo le stime delle principali istituzioni finanziarie mondiali, l'emirato di Abu Dhabi è considerato uno dei migliori mercati immobiliari globali per gli investitori. Domanda: perché?
Per cominciare, Abu Dhabi è la capitale federale degli Emirati Arabi Uniti. Inoltre, questo emirato occupa la maggior parte degli Emirati Arabi Uniti, l'89% del paese. Questi fatti, uniti alla crescita dell'economia del Medio Oriente e alla sempre crescente importanza di questa regione a livello globale, contribuiscono al fatto che la domanda di beni immobili nei settori residenziale e commerciale della capitale sta crescendo rapidamente.
I settori immobiliare e delle costruzioni negli Emirati Arabi Uniti sono i due principali fattori determinanti dell'economia, che dovrebbero aumentare il tasso di crescita annuale complessivo entro il 2010 del 24,4% e del 29,6%, rispettivamente. Inoltre, il loro contributo al PIL del paese entro il 2010 dovrebbe essere del 23%, rispetto al 16% nel 2006. Il contributo del settore delle costruzioni al PIL di Abu Dhabi nel 2007 è stato di oltre 40 miliardi di dirham, e si prevede che in futuro verranno generati più di un trilione di dirham.
Inoltre, la strategia di sviluppo scelta dal governo di Abu Dhabi crea ulteriori incentivi per la continua crescita dell'emirato. Si afferma che l'obiettivo di diversificare la sua base economica e allontanarsi dalla dipendenza dal settore energetico era il risultato di un aumento del flusso di turisti, dell'emergere di nuove industrie, servizi pubblici e altri aspetti positivi creati nell'emirato. Nel settembre 2007, il governo ha pubblicato i proposti piani di sviluppo di Abu Dhabi fino al 2030. Il piano 2030 di Abu Dhabi: la Fondazione della struttura della città è una guida completa alla trasformazione della capitale dell'emirato nei prossimi 22 anni. Stabilisce chiare raccomandazioni sull'uso degli atti normativi e legislativi e della struttura organizzativa più efficaci, che aiuteranno nella gestione dello sviluppo urbano in futuro e determineranno la strategia del governo per l'ulteriore sviluppo e crescita sostenibili.
Molti di questi piani diventano realtà quando i risultati della costruzione di grandi strutture ad Abu Dhabi assumono linee sempre più chiare, vengono conclusi importanti contratti di costruzione e annunciati progetti su larga scala. Tra questi, l'emergere in Medio Oriente di succursali del Fondo americano per il sostegno all'arte contemporanea. Solomon Guggenheim; un ramo del più ricco museo francese - il Louvre, che non conosce eguali nella varietà e completezza delle collezioni; parchi a tema della compagnia di Hollywood Warner Brothers, gare di Formula 1, la New York Film Academy (New York Film Academy) e la Cleveland clinic (Cleveland clinic).
Il movimento è evidente anche nel mercato degli affitti di Abu Dhabi - i prezzi per le aree commerciali e residenziali sono aumentati al 50% a causa del fatto che la domanda supera significativamente l'offerta. Questo fatto ha contribuito ad un aumento del piano di vendita per le costruzioni in corso, in cui i primi investitori sono stati premiati nel 2007 con un aumento del costo del capitale del 35-60%.
- Grazie per la conversazione e chiarimenti. Ti auguriamo successo.
Perché ha senso contattare un broker per un cliente?
- Il costante monitoraggio degli immobili consente di scegliere l'opzione migliore sia per l'acquirente che per l'investitore.
- La costante analisi del mercato e l'esperienza con gli sviluppatori, possono ridurre i rischi associati al periodo di costruzione, i cambiamenti in varie condizioni, che alla fine influiscono sul successo dell'investimento.
- Il broker risolve molti problemi relativi all'implementazione pratica delle transazioni, come le formalità legali per l'organizzazione di schemi di investimento ottimali con l'apertura di società offshore e conti bancari e, se necessario, assistenza nell'effettuare pagamenti. IMEX risolve facilmente questi e altri problemi con i propri uffici di rappresentanza a Mosca e Dubai.
- Il cliente non sostiene costi aggiuntivi. Sulla base della pratica di IMEX, il cliente conclude direttamente tutti i contratti e vede tutti i numeri reali - ciò che costituisce il prezzo di vendita. Nelle vendite iniziali, IMEX riceve una percentuale di commissione dal costruttore, ovvero il prezzo per il cliente non cambia se acquista direttamente o con il supporto di IMEX. A volte, conoscendo la situazione del mercato e dello sviluppatore, gli specialisti IMEX riescono a ottenere prezzi significativamente migliori per i loro clienti rispetto a quelli offerti dallo sviluppatore nel listino prezzi.
- IMEX, lavorando con lo staff degli sviluppatori, sta cercando di selezionare le offerte per i suoi clienti che sono appena apparsi sul mercato, nella cosiddetta fase di pre-lancio. Ciò consente di accedere al progetto di investimento a prezzi più favorevoli e di conseguenza avere una liquidità migliore.
