Queste e altre domande sono state poste dal dott. Mahdi Al Aswad, amministratore delegato di Halcon Rea l Estate. Ha anche cercato di rispondere loro analizzando la situazione attuale nel mercato immobiliare degli Emirati Arabi Uniti
I tassi di interesse sui prestiti dovrebbero essere davvero così elevati?
L'interesse sui prestiti stabiliti dalle banche centrali ha un certo impatto sul mercato immobiliare. Quando i tassi sui prestiti scendono, i prezzi delle case aumentano sempre e viceversa.
Ma cosa fare con i tassi di interesse fissati dagli istituti che forniscono finanziamenti ipotecari? Che influenza hanno sul mercato immobiliare nel paese? Vale la pena porre questa domanda in un mercato come gli Emirati Arabi Uniti, dove il dirham è ancorato al dollaro e i tassi di prestito rimangono al 9-10%. Dopotutto, lo scenario "Se i tassi di interesse calano, i prezzi delle case aumenteranno e viceversa" non funziona.
I prestiti sono troppo costosi
La spiegazione del perché i tassi di interesse sui prestiti negli Emirati Arabi Uniti sono elevati è abbastanza semplice: i tassi di interesse in dirham sono più alti degli interessi bancari in dollari. I motivi per cui i tassi di prestito sono elevati sono molto più complessi e non così facili da capire.
Devi chiederti perché le banche ti addebitano il 9,5% quando il dirham è stato mantenuto artificialmente contro il dollaro per molti anni. Questo non è il principale tasso di interesse delle banche, di cui stiamo parlando, ma l'ulteriore 2-3% che le banche aggiungono "dall'alto" ai loro prodotti. Perché non può essere dell'1,5%? Ottenere un prestito in dollari significa una linea del tasso di interesse del 5,5% e un prestito in dirham ti costa il 9,5%. Questa è una sciocchezza.
Nei mercati sviluppati, i finanziatori sono generalmente criticati per negligenza rispetto agli standard di prestito abitativo. Qui possiamo criticare nella direzione opposta. Le banche affermano che dovrebbero tenere a mente i loro rischi quando forniscono prestiti immobiliari in un mercato emergente.
Concordo sul fatto che il mercato immobiliare degli Emirati non è così consolidato come, ad esempio, europeo o americano, ma ci sono elementi di rischio in tutti i mercati, indipendentemente dal loro grado di sviluppo. E, naturalmente, i rischi non possono raddoppiare i numeri, come accade qui. Passerà un po 'più di tempo e tutte le conseguenze di ciò diventeranno ovvie.
Impatto negativo
Quando parliamo di affitto, dal punto di vista delle restrizioni sul limite superiore dei suoi costi e del controllo sul contratto di locazione, vediamo che questo problema è preoccupante per molti.
Il controllo sulla crescita dei prezzi degli affitti, senza dubbio, colpisce i proprietari (investitori) delle abitazioni, che affittano le loro proprietà agli inquilini. A causa dell'elevato interesse bancario sui prestiti, gli investitori si trovano tra una roccia e un luogo difficile. Al momento, ai proprietari di case non è consentito aumentare gli affitti annuali di oltre il 7%, ma le banche continuano ad addebitare il 9,5% sui prestiti presi. Bene, e come dovresti essere interessato a fornire al mercato un prodotto come l'edilizia abitativa, realizzando un profitto del 7% all'anno, pagando alla banca il 9,5%? Il meno è del 2,5%, il che non è molto interessante per gli investitori e i potenziali acquirenti di case.
I mercati immobiliari di solito si sviluppano a causa della presenza di due fattori: domanda / offerta e finanziamenti. Negli Emirati Arabi Uniti, le questioni di domanda / offerta sono discusse molto spesso e ovunque. Sfortunatamente, l'importanza di avere un fattore come il finanziamento ipotecario e i costi associati è generalmente scontata.
Tuttavia, i prestiti immobiliari oggi rappresentano un problema più importante che mai per il mercato, poiché un'enorme quantità di immobili si sta avvicinando alla fase di completamento e messa in servizio. Alla fine, le persone dovrebbero essere in grado di acquistare beni immobili a prezzi convenienti e il valore del denaro in questo caso diventa un fattore chiave che mostra se possono permetterselo o meno.
Cosa fare
Mi sembra che oggi ci troviamo in una situazione in cui andare avanti significa per le banche una revisione dei loro alti tassi di interesse sui prestiti ipotecari. Come possiamo bilanciare il "tetto" imperniato di affitti crescenti e pagamento dei loro interessi sui prestiti alle banche? Come possiamo superare questi alti tassi di interesse?
Un modo è incoraggiare gli investitori e i promotori a finanziare progetti e acquistare immobili da soli, lasciando le banche "fuori bordo". Il problema qui è che ciò limiterà drasticamente lo sviluppo del mercato. E quando il mercato immobiliare è come negli Emirati Arabi Uniti, dove tutti dovrebbero essere occupati e interessati, c'è il rischio di stagnazione.
In base alla mia esperienza, dirò che ci sono molte persone che vengono da noi e acquistano immobili e quando diciamo loro che possono ottenere il 75-80% del finanziamento, sono semplicemente felici. Ma poi entra in azione una banca che li sciocca con i suoi tassi di interesse. Molti acquirenti hanno familiarità con i tassi di prestito a Londra o negli Stati Uniti e questo, senza dubbio, impedisce loro di effettuare un acquisto negli Emirati. Dovrebbero già pensarci due volte prima di decidere di acquistare una proprietà qui.
Il futuro
Il mio punto è che gli alti tassi di interesse sui prestiti locali negli Emirati Arabi Uniti oggi lasciano spazio a prezzi più bassi, che vale la pena seguire, e questo nuovo mercato immobiliare si sposterà alla sua maturità e ci sarà ampio spazio per una sana concorrenza. Seguiamo lo sviluppo degli eventi.
