Postato da: Helena Kryukova Resistenza e cauto ottimismo: è così che puoi descrivere il comportamento degli sviluppatori e dei broker di Dubai nei primi mesi del 2015, sullo sfondo della domanda crescente e di una riduzione simultanea dei prezzi. Sembra che la lezione principale che Dubai abbia appreso dalla difficile esperienza del 2008-2009 sia stata la consapevolezza dell'importanza di solide basi per qualsiasi entusiasmo. Ma l'entusiasmo dell'emirato nel mercato immobiliare non è diminuito affatto.
Cambio di tappe
Un naturale cambiamento nei periodi di attività e il relativo raffreddamento sono caratteristici di qualsiasi mercato immobiliare. E Dubai in questo senso, possiamo dire, è stata fortunata. Dopo un ritmo febbrile di crescita e aumento dei prezzi tra la fine del 2013 e l'inizio del 2014, che ha ricordato così tanto al boom pre-crisi del 2008 che l'FMI ha persino lanciato un avvertimento ufficiale alle autorità di Dubai, il cambiamento di rotta verso il raffreddamento è stato relativamente indolore.
La fase critica è già stata completata. Il crollo del mercato non è avvenuto, al contrario, nella seconda metà del 2014, il mercato ha iniziato ad acquisire gradualmente e lentamente tutte le caratteristiche di uno sviluppo maturo e stabile. Ciò è dovuto in gran parte alle misure tempestive ed efficaci del governo di Dubai, che è stato più volte citato in molte fonti. Ora vorrei dire qualcos'altro. Su cosa si aspetta questo stesso mercato.
La rivalutazione artificiale del settore immobiliare di Dubai, unita alla saturazione del mercato con nuovi alloggi di alta qualità, secondo gli esperti, porterà l'Emirato all'inevitabile adeguamento dei prezzi nel 2015. All'inizio dell'anno, alcuni analisti allarmati hanno leggermente sovrastimato i dati di previsione specifici a questo proposito, ma dopo alcune settimane hanno corretto le loro previsioni. Pertanto, gli esperti di Jones Lang Lasalle, un ufficio internazionale di analisi e consulenza, promettono a Dubai una riduzione dei prezzi del 5-10% per il 2015. Secondo gli esperti di JLL, solo negli ultimi due anni, secondo giugno 2014, i prezzi degli immobili a Dubai sono aumentati del 56%. Nel 2015, secondo JLL, saranno commissionate a Dubai 25 mila unità di nuove abitazioni, che equivalgono al 7% del patrimonio immobiliare esistente dell'intero emirato. Tuttavia, secondo Craig Plumb, responsabile dell'analisi presso la filiale mediorientale di JLL, il mercato è abbastanza in grado di accettare un numero così elevato di nuove proprietà immobiliari senza abbassare i prezzi. Il loro declino, quindi, sarà determinato più probabilmente da altri fattori, in particolare da prezzi delle case eccessivamente alti.
Un altro aspetto dei prezzi in molti settori dell'economia di Dubai che suscita preoccupazione dei potenziali investitori all'estero è la situazione con i prezzi del petrolio, il cui costo è tradizionalmente associato nella mente pubblica ai prezzi per tutto il resto, e in particolare nei paesi arabi che guidano l'esportazione di questo " oro nero ".
In questo senso, gli esperti hanno fretta di consolarci: un calo dei prezzi del petrolio non avrà un impatto significativo sul mercato immobiliare di Dubai. Questo emirato ha poco a che fare con il mercato del petrolio, ma un calo delle quotazioni azionarie del 30% dall'indicatore di picco di giugno 2014 potrebbe indebolire la fiducia dei potenziali investitori, affermano gli esperti JLL. La situazione nel mercato dei cambi potrebbe indebolire in qualche modo l'attività di alcuni investitori: a causa del peso del dirham sul dollaro, vivere a Dubai è diventato più costoso per alcuni espatriati, ma in generale in questo senso il quadro cambierà poco, dice il rapporto JLL.
Grado di mercato
Il fatto che il chiaro raffreddamento del mercato immobiliare di Dubai sia un segno sicuro della sua stabilizzazione, si dubiterebbe che solo gli analisti esprimessero ottimismo in questo senso.
Tuttavia, è completamente condiviso da coloro da cui dipende direttamente l'ulteriore sviluppo della situazione, vale a dire gli stessi partecipanti al mercato, sviluppatori e broker, figure chiave del settore. Il 90% del mercato immobiliare di Dubai è attualmente controllato da quattro giganti del settore: Nakheel, Damac, Dubai Properties ed Emaar. Pertanto, le fluttuazioni degli utili e delle attività di questi sviluppatori incidono in modo significativo sulla situazione del mercato immobiliare nel suo insieme.
Ad esempio, il gigante del mercato immobiliare di Dubai Nakheel, che ha commissionato 132 nuove proprietà residenziali sull'isola artificiale di The Palm Jumeirah e un certo numero di proprietà nelle aree di Dubai come A1 Furjan, International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park e Jumeirah nel 2014 Heights, prevede una significativa crescita dei profitti nel 2015 e non sta per sminuire il ritmo della sua attività. La società intende aumentare i suoi affitti fino a 2 miliardi di dollari l'anno, a causa di quasi un milione di nuovi metri quadrati di spazi commerciali che lo sviluppatore commissionerà nell'anno in corso, oltre a 30 mila nuove strutture abitative che verranno affittate . Nakheel si è assicurato il sostegno delle banche per i prossimi quattro anni: le istituzioni finanziarie forniranno allo sviluppatore prestiti per almeno 2,15 miliardi di dollari USA. Nakheel stessa intende fornire contratti di costruzione nel 2015 per un totale di 1,91 miliardi di dollari USA, mentre in lo scorso anno, questa cifra era di 1,44 miliardi di dollari.
Un altro attore importante nel settore immobiliare di Dubai, Damac, ha anche presentato le sue previsioni per il futuro: nel 2015 è probabile che il mercato si stabilizzi, mentre nel 2016-2017 è probabile che il numero di nuovi progetti commissionati diminuirà, il che potrebbe portare a un nuovo round aumenti di prezzo.
L'opinione collettiva della maggior parte dei partecipanti al mercato immobiliare di Dubai conferma anche la moderazione della caduta dei prezzi delle case a Dubai nel 2015, ma chiama altri i fattori della caduta. Questo è, prima di tutto, un aumento delle commissioni per la vendita di immobili, regole più rigorose per l'emissione di mutui e una mancanza di alloggi a prezzi accessibili, nonostante il fatto che tra tutti i paesi del Golfo (GCC), gli Emirati Arabi Uniti abbiano regolarmente guidato i rating in termini di volume di immobili commissionati negli ultimi anni . Ad esempio, il valore totale degli immobili costruiti nel 2014 è stimato in US $ 21,28 miliardi, ma, sfortunatamente, la quota degli immobili più ricercati e convenienti in questa massa totale è troppo piccola, da cui l'eccessiva domanda per questo.
Multiproprietà e crowdfunding
E queste due nuove parole sono state dette dagli stessi investitori immobiliari, che sono costantemente alla ricerca di modi nuovi e più redditizi per investire nella sfera più affidabile, la sfera degli immobili residenziali. Per Dubai in particolare e per gli Emirati Arabi Uniti nel loro insieme, questi due concetti sono diventati particolarmente rilevanti proprio a causa del costante aumento dei prezzi, che non consente agli investitori con un budget limitato di acquistare alloggi separati per un uso tutto l'anno. E qui vengono in soccorso multiproprietà e crowdfunding.
Tuttavia, questi concetti sono nuovi proprio per Dubai, dove quest'anno è apparsa per la prima volta sul mercato una proposta a tutti gli effetti per il cofinanziamento degli acquisti di abitazioni. DURISE ha fatto una simile offerta ai piccoli investitori per quanto riguarda gli appartamenti nel complesso Old Town Island nel quartiere centrale del Dubai Souq A1 Bahar. Secondo una proposta di DURISE, l'importo minimo di investimento che i titolari di interessi possono investire in un acquisto congiunto di alloggi sulla base del crowdfunding sarà di US $ 5000.
Il concetto di crowdfunding è rivolto a quei potenziali investitori che non dispongono di fondi sufficienti per l'acquisto indipendente di singoli alloggi, ma che possono investire parte del denaro necessario per acquistare un determinato immobile. Pertanto, la società di intermediazione riesce a raccogliere fondi sufficienti per acquistare uno (appartamento) o più (fino all'intero complesso) oggetti immobiliari, e gli azionisti-investitori diventano proprietari completi di questo immobile a parità di condizioni.
In generale, i sistemi di crowdfunding sono abbastanza diversi e coinvolgono varie forme di partecipazione degli investitori. Questo principio di investimento nel settore immobiliare è stato recentemente di grande interesse per gli investitori in Russia e in altri paesi del mondo. A Dubai, il crowdfunding in relazione al settore immobiliare "indaga solo il suolo". Un altro tipo di investimento nel settore immobiliare, apparso a Dubai relativamente di recente e quindi non noto a tutti, era il concetto di multiproprietà. Secondo un nuovo rapporto analitico della società di marketing AFH, il mercato immobiliare di Dubai guadagnerà almeno 3,8 miliardi di dollari di entrate a breve termine a causa della maggiore domanda di immobili nel settore della multiproprietà.
La multiproprietà presuppone che il proprietario abbia il diritto di vivere nel suo appartamento o casa per un certo periodo di tempo durante l'anno (di solito un periodo compreso tra un mese e tre durante l'anno di scelta del proprietario), e per il resto del tempo la proprietà viene affittata da un'organizzazione di gestione alla quale il proprietario affida questo diritto o quello che originariamente ha costruito e gestisce questo complesso residenziale. Pertanto, l'alloggio porta reddito al proprietario della casa e, allo stesso tempo, reintegra il fondo degli immobili alberghieri in città. Questa forma di proprietà viene spesso definita proprietà condivisa o congiunta. L'industria della multiproprietà negli Emirati Arabi Uniti è cresciuta del 15-20% solo nel 2013 e nel 2014 - di un altro 30%, secondo il rapporto AFH. Ma la domanda di tali strutture di accoglienza cresce di anno in anno, sia da parte dei turisti che desiderano soggiornare in appartamenti confortevoli, sia da parte degli investitori che vogliono acquistare una seconda casa per sé, che allo stesso tempo potrebbe essere affittata con profitto per la maggior parte dell'anno.
Pertanto, è ovvio che Dubai ha dimostrato la sua capacità di imparare dagli errori: ora l'aumento dei prezzi degli immobili qui non provoca crolli del mercato, ma dà origine solo a nuovi modi di gestire il mercato e gli investimenti, che si riflette nell'introduzione di relativamente nuovi programmi di crowdfunding e multiproprietà per Dubai. E qualunque siano le cause delle fluttuazioni del mercato immobiliare a Dubai, una cosa è ovvia: hanno tutte una base reale, il che significa che le variazioni di prezzo possono essere considerate non un segno di degrado del mercato, ma piuttosto un segno della sua maturità finale, che arriva solo in un periodo di completa stabilità .
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