Temi dell'anno
Le previsioni straordinariamente ottimistiche per l'inizio dell'anno per il mercato immobiliare di Dubai più vicino alla fine dell'anno hanno lasciato il posto a stime più restrittive e previsioni prudenti per il prossimo anno a causa dell'ovvio rallentamento del tasso di crescita del settore immobiliare nell'emirato.
I due principali argomenti di discussione durante l'anno sono stati il rallentamento della crescita dei prezzi immobiliari, nonché la riduzione complessiva del numero di transazioni e il boom nella costruzione di nuovi progetti abitativi fuori piano, d'altro canto. Tuttavia, nonostante l'urgenza di questi argomenti, rispetto al loro contesto generale, molti hanno perso di vista alcuni dettagli meno evidenti, ma non meno significativi, ai quali consigliamo di prestare attenzione.
La prima cosa che molti analisti hanno trascurato è stata il comportamento degli acquirenti finali nel mercato secondario e il conseguente aumento della percentuale di fondi presi in prestito utilizzati per acquistare immobili. Se l'attività totale degli acquirenti nel 2014 è diminuita costantemente, anche la curva per l'utilizzo dei prestiti ipotecari è aumentata costantemente. Il numero totale di prestiti emessi per l'acquisto di abitazioni a Dubai nel corso dell'anno è aumentato complessivamente del 18%. Allo stesso tempo, la crescita del numero di mutui aveva anche le sue caratteristiche associate al comportamento degli acquirenti nel mercato immobiliare finito. Contrariamente alla convinzione di molti broker sull'importanza prioritaria degli appartamenti di piccole dimensioni, in particolare i monolocali e gli appartamenti con una camera da letto, le statistiche mostrano che gli appartamenti con due e tre camere da letto sono i più richiesti sul mercato.
Le statistiche sui prestiti ipotecari confermano questa opinione degli esperti. Pertanto, il 37% di tutti i prestiti concessi per appartamenti era destinato all'acquisto di appartamenti con due camere da letto e un altro 21% - per l'acquisto di appartamenti con tre camere da letto. Pertanto, la maggiore domanda di appartamenti viene ora osservata in questo particolare segmento, che deve essere preso in considerazione dagli sviluppatori quando lanciano nuovi progetti. Tuttavia, la domanda di ville, basata su dati sul prestito ipotecario, prevale ancora. La maggior parte dei mutui, in particolare il 65%, sono stati emessi appositamente per l'acquisto di ville. Per determinare l'equilibrio tra domanda e offerta, gli analisti del mercato immobiliare di solito utilizzano i tre criteri più importanti: ubicazione, metraggio interno e categoria di prezzo degli immobili.
E se abbiamo già menzionato la crescita della domanda di appartamenti con due e tre camere da letto (fattore metro), allora il primo e il terzo criterio, la posizione e il costo degli immobili, sono interconnessi quando si tratta di Dubai. Maggiore è la popolarità dell'area, maggiore è il prezzo. Pertanto, aree e comunità residenziali di Dubai come JLT, Dubai Marina, Sports City e Jumeirah Village Circle, Emirates Living, Arabian Ranches sono diventate le più richieste dagli acquirenti e, quindi, le più costose dell'anno scorso. E se JLT e Dubai Marina erano semplicemente i più richiesti tra coloro che volevano contrarre un prestito per acquistare un appartamento, Sports City e Jumeirah Village Circle in questo senso hanno preso le posizioni di leader in termini di maggiore aumento del numero di prestiti ipotecari per l'acquisto di appartamenti in percentuale per l'anno. Emirates Living e Arabian Ranches, da parte loro, sono diventati i luoghi più ricercati per gli acquirenti di ville.
In affitto VS proprietà
E infine, vanno menzionate altre due importanti tendenze, che se fossero state notate dagli analisti del mercato immobiliare nel 2014, allora non tutte. La prima tendenza è la tendenza di un numero crescente di inquilini immobiliari a diventare proprietari di case. I rappresentanti dell'alta borghesia degli espatriati che affittano abitazioni a Dubai hanno iniziato a trovare il costo dell'affitto eccessivamente oneroso per il loro reddito. Secondo gli esperti, il costo dell'affitto di appartamenti e ville a Dubai nel suo complesso per l'anno è aumentato di almeno il 24%. E sebbene molti inquilini siano protetti dalle leggi sul noleggio che non consentono aumenti di affitto prima della scadenza di determinati periodi di noleggio, molti inquilini hanno dovuto affrontare il problema di un aumento. Pertanto, un numero crescente di loro sta prendendo in considerazione l'acquisto di un proprio alloggio, motivo per cui anche la domanda sta naturalmente crescendo. Pertanto, questa tendenza dovrebbe essere considerata anche una componente importante della domanda. Allo stesso tempo, questa categoria di acquirenti, di norma, ha un limite che determinano da soli per l'acquisto di una casa. Questa è una media di US $ 550 mila - l'importo per il quale è possibile acquistare un appartamento con due camere da letto. È stato questo importo che è diventato il limite superiore per l'85% di tutti i prestiti ipotecari emessi nel 2014 a Dubai.
Quest'ultima tendenza, che ha senso dire, può servire come una conclusione generalizzata per l'analisi delle principali caratteristiche dello sviluppo del mercato immobiliare di Dubai nel 2014, nonché una risposta al timore principale dei partecipanti al mercato. Una diminuzione del volume delle transazioni è stata osservata nell'anno uscente a Dubai solo nel segmento del regolamento in contanti, nell'acquisto di alloggi per "denaro reale", nonché nel segmento del commercio di alloggi speculativi. La frenata di questi settori di mercato è avvenuta a causa di misure tempestive ed efficaci del governo di Dubai, che hanno permesso di migliorare l'intero mercato immobiliare nel suo complesso. Pertanto, se si osserva un rallentamento dell'attività di mercato, ciò è dovuto esclusivamente a una recessione nei settori "insalubri", che richiedono già di limitare i loro progressi.
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