La prima metà del 2014 ha mostrato che il mercato immobiliare di Dubai sta diventando più maturo, acquisendo la stabilità inerente a tutti i settori in costante sviluppo. Una sorta di barometro per la sua stabilizzazione sono stati i rapporti di società di consulenza e analisi di fama mondiale, che monitorano vigorosamente le fluttuazioni della crescita e il calo dei prezzi. Le conclusioni che possono essere tratte sulla base, dipingono un quadro abbastanza ottimista.
Stabilizzazione del mercato
Se alla fine del 2013, la maggior parte delle agenzie leader, riconoscendo nelle loro previsioni un aumento senza precedenti dei prezzi degli immobili residenziali del 33%, ha previsto un ulteriore aumento del settore immobiliare a Dubai al picco degli indicatori di prezzo, quindi entro la fine del primo trimestre del 2014 è diventato chiaro che il mercato si stabilizzerà molto di più prima del previsto.
Gli esperti di una delle agenzie analitiche più grandi e rispettate Jones Lang LaSalle in un rapporto del primo trimestre 2014 hanno osservato che le previsioni di investimento per il mercato immobiliare di Dubai continuano a migliorare costantemente. Secondo l'indice JLL Business Confidence, nell'ultimo trimestre del 2013 questo indicatore ha raggiunto il livello di 144,3 punti, che è dell'8% in più rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. L'economia di Dubai, secondo il Dipartimento per lo sviluppo economico, continuerà a rafforzarsi nel 2014 in gran parte a causa della stabilizzazione del mercato immobiliare - secondo le previsioni, il PIL di Dubai nel 2014 dovrebbe raggiungere il 4,7%.
All'inizio del 2014, come osservato dagli esperti di JLL, il mercato immobiliare di Dubai è entrato in una nuova fase di sviluppo, sfruttando la crescente domanda di alloggi. Hanno definito l'aumento logico e prevedibile dei prezzi di affitto e vendita nell'emirato, soprattutto dopo l'ondata di calo della domanda osservata a Dubai nel 2008-2009. Un altro indicatore della crescente fiducia degli investitori è stato l'aumento del valore totale di tutte le transazioni di vendita effettuate a Dubai negli ultimi sei mesi, che sono aumentate del 30% e ammontano a 29 miliardi di dollari.
Nel gennaio 2014, secondo un rapporto JLL, due nuove agenzie governative sono state create a Dubai per migliorare l'attrattiva dell'emirato per investitori e turisti globali. Erano la Dubai Investment Development Agency e la Dubai Tourism and Commercial Marketing Corporation. Oltre a questi evidenti segni di un evidente "sviluppo" e rafforzamento del mercato immobiliare di Dubai, all'inizio dell'anno è stato registrato anche un aumento dell'attività del mercato azionario. Diversi grandi sviluppatori immobiliari di Dubai, tra cui Emaar, furono i primi ad annunciare la loro intenzione di fare un'offerta pubblica iniziale (IPO) nel prossimo futuro per vendere le loro azioni sui mercati azionari globali.
Gli esperti di JLL, così come molte altre agenzie mondiali leader, di regola conducono un'analisi approfondita delle principali tendenze del mercato immobiliare e sono sensibili al polso della città, quindi le previsioni da loro fatte sono raramente errate. L'unico errore fatto dagli esperti di JLL è stato la previsione che i prezzi degli immobili raggiungeranno il livello pre-crisi nel 2013 - all'inizio del 2014, cosa che non è avvenuta grazie alle misure tempestive adottate dal governo di Dubai e probabilmente a causa di previsioni di avvertimento simili. Se ritieni che il rapporto JLL per il secondo trimestre dell'anno, oggi il futuro degli investimenti nel settore immobiliare di Dubai sembra più che incoraggiante. In esso, gli esperti dell'ufficio di presidenza riflettono la tendenza principale dell'anno - a una riduzione del tasso di crescita dei prezzi.
Secondo Craig Plumb, capo della divisione mediorientale di JLL, le misure adottate dal governo di Dubai per prevenire la speculazione sugli alloggi, nonché l'eccessivo aumento dei prezzi stesso, che ha iniziato a influenzare direttamente il livello della domanda, hanno portato a un rallentamento dei prezzi degli immobili a Dubai durante secondo trimestre dell'anno. Al momento, lo sviluppo al rialzo del mercato immobiliare di Dubai è ancora in corso: secondo gli indicatori annuali del secondo trimestre, i prezzi delle case sono aumentati del 36%. Tuttavia, secondo gli indicatori trimestrali, è evidente che il ritmo di questo sviluppo è rallentato sensibilmente nel secondo trimestre dell'anno, quando i prezzi sono aumentati in media del 6%, rispetto al 10% nel primo trimestre dell'anno. Anche l'aumento dei prezzi degli affitti nel secondo trimestre è diminuito: dal 7% nel primo trimestre al 3% nel secondo trimestre. Il calo delle vendite indica anche la stabilizzazione del mercato immobiliare surriscaldato di Dubai. Quindi, il rapporto JLL afferma che, secondo i dati di maggio di quest'anno, il volume delle transazioni per la vendita di ville, in particolare, è diminuito del 50% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Tuttavia, va notato che una tale tendenza al ribasso dei tassi di crescita non dovrebbe destare preoccupazione da nessun punto di vista. Sì, ora non è il momento di ottenere profitti rapidi, dicono gli esperti, ma i prezzi più bassi sono vantaggiosi a lungo termine. Da un lato, garantisce che nel prossimo futuro non dovremo affrontare un'altra "bolla di sapone" e, dall'altro, offre ai potenziali investitori l'opportunità di "recuperare il ritardo" con il costante calo dovuto ai rapidi aumenti di prezzo, l'opportunità di investire fondi disponibili.
Abitazioni di lusso
Il diffuso calo dei prezzi delle case a Dubai nella prima metà di quest'anno si è riflesso in tutti i settori del settore immobiliare, ma non dimenticare che il valore medio del tasso di crescita dei prezzi è un indicatore medio, ma in realtà diversi settori possono mostrare risultati molto diversi. , a seconda di vari fattori. Uno di questi fattori è l'equilibrio tra domanda e offerta, che, secondo un'altra autorevole agenzia di consulenza e analisi Knight Frank, dà origine alle principali tendenze nella formazione dei prezzi degli immobili per vari scopi e categorie di prezzo.
Knight Frank, in particolare, compila regolarmente il Prime Global Cities Index, che riflette anche il livello dei prezzi delle case premium, per la domanda di alloggi di lusso d'élite in tutto il mondo. E poiché Dubai è, in una certa misura, il centro mondiale per la concentrazione di immobili d'élite, a causa delle condizioni fiscali favorevoli per gli investitori, questo indicatore è più che rilevante per l'emirato. "Man mano che la crisi nella zona euro si risolve e la situazione economica generale migliora", afferma il rapporto finale del Knight Frank del 2013, "la domanda di immobili di lusso in tutto il mondo è in costante crescita, nonostante il fatto che i mercati finanziari possano fornire una percentuale abbastanza bassa redditività ". L'indice Prime Global Cities per Dubai nell'ultimo trimestre del 2013 indica che il tasso annuale di crescita dei prezzi in questo trimestre è stato il più alto dal 2010, ma il tasso di crescita trimestrale è stato il più basso dal 2012.
Nel marzo 2014, Knight Frank ha pubblicato una valutazione delle città più costose del mondo in termini di costo di un metro quadrato di immobili d'élite. Delle 20 città del mondo analizzate nel rapporto Knight Frank, Dubai si colloca al 19 ° posto in termini di prezzi delle case di pregio, solo Città del Capo è più bassa, dove per 1 milione di dollari è possibile acquistare 215,1 mq. m di alloggi di lusso. Allo stesso tempo, gli esperti di Knight Frank sottolineano che i prezzi di Dubai per gli alloggi di lusso hanno ancora spazio per crescere. Quindi, per 1 milione di dollari a Dubai puoi acquistare 146 metri quadrati di abitazioni di pregio, sei volte più che a Londra, sette volte più che a Hong Kong e 10 volte più che a Monaco. Altre importanti città del mondo, come Mosca, Mumbai e Istanbul, rimangono anche più costose di Dubai, in termini di costo di 1 metro quadrato di beni immobili.
Per quanto riguarda il ritmo e il volume degli aumenti dei prezzi, qui Dubai, secondo il rapporto Knight Frank, occupava il 7 ° posto su 10 città nel rapporto, e l'8 ° ha conquistato la capitale degli Emirati Arabi Uniti, Abu Dhabi. Dubai e Abu Dhabi hanno preso tali posizioni in questo elenco a causa della crescita dei prezzi delle abitazioni premium del 17% e del 15% nel 2013, rispettivamente. Nella seconda metà dell'anno, secondo l'ultimo rapporto di Knight Frank, i prezzi delle case premium aumenteranno di un altro 10-15%, in gran parte dovuto al fatto che nei prossimi 18 mesi non saranno commissionati così tanti oggetti in questo settore, che, ovviamente, provoca una forte domanda. Pertanto, il settore immobiliare d'élite a Dubai è uno degli oggetti più redditizi per gli investimenti, la cui capitalizzazione sta crescendo costantemente e costantemente.
Boom della costruzione
Pochi in qualsiasi altra città del mondo alla settimana ci sono così tanti annunci sul lancio di nuovi progetti, come a Dubai. Ma, come notano gli esperti dell'agenzia analitica CBRE, l'emirato non è solo in grado di accettare organicamente, ma ha anche bisogno di almeno 30 mila nuove proprietà immobiliari.
Oggi, il boom edilizio è diventato la realtà quotidiana della "città del futuro", difficile da immaginare senza cantieri su larga scala e una foresta di gru edili. Tuttavia, nelle aree della città che sono popolari tra investitori, acquirenti di case e turisti, c'è sempre meno spazio libero per lo sviluppo, quindi il costo del terreno qui sta crescendo costantemente, il che significa che anche i prezzi per gli alloggi di nuova costruzione sono in aumento. Ma, come accennato in precedenza, esiste un limite ai prezzi, quindi gli sviluppatori di Dubai sono sempre più alla ricerca di trame più redditizie in aree remote di Dubai. Anche gli acquirenti di alloggi, che vogliono ridurre i costi di acquisto, guardano lì.
Un recente rapporto dell'agenzia analitica CBRE ha suggerito che gli sviluppatori di Dubai costruiranno più alloggi di classe media in aree remote di Dubai. Secondo CBRE, quest'anno gli sviluppatori costruiranno circa 17 mila unità di nuove abitazioni a Dubai. La maggior parte delle proprietà residenziali sarà creata nell'ambito di mega-progetti su larga scala in aree come Dubailand, Jumeirah Village Circle e Dubai Silicon Oasis. In una sola settimana di aprile, secondo CBRE, tre importanti attori immobiliari - gli sviluppatori Emaar, Dubai Properties e Lootah Real Estate - hanno annunciato l'avvio della costruzione di 845 nuove proprietà nella periferia di Dubai.
La rapida crescita dei prezzi immobiliari, sebbene si sia attenuata nella prima metà del 2014, sta costringendo sempre più molti acquirenti a cercare opzioni abitative a prezzi più convenienti, il che aumenta la domanda di tali immobili. Oltre alla costruzione su larga scala di strutture in tutte le aree di Du-bai è anche menzionato in diversi rapporti della società analitica Meed Insight. Secondo la propria valutazione di questo ufficio, Dubai per il secondo anno consecutivo ha preso il primo posto nel numero e nella scala dei progetti di costruzione. Gli Emirati Arabi Uniti nel loro insieme e Dubai in particolare hanno nuovamente assunto una posizione di leadership in tutti i paesi del Medio Oriente nel ritmo e nel volume dei progetti di costruzione. La maggior parte dei progetti citati sono stati realizzati a Dubai, dove nel 2013 sono stati spesi 20,6 miliardi di dollari in costruzioni, che rappresentano quasi il 52% del budget totale del settore delle costruzioni negli Emirati Arabi Uniti. Il costo totale dei progetti di costruzione di varie strutture che non sono ancora stati implementati in tutti i paesi della regione del Medio Oriente è di oltre 1 trilione di dollari, di cui 428 miliardi di dollari negli Emirati Arabi Uniti. Pertanto, nei prossimi cinque anni, gli Emirati Arabi Uniti hanno anche tutte le possibilità di mantenere una posizione di leader nel ritmo e nel volume delle costruzioni.
Quest'anno, il valore totale dei contratti di costruzione a Dubai ammonta attualmente a oltre 100 miliardi di dollari USA, il che ci consente di parlare di un aumento più che duplice dei volumi del settore rispetto allo scorso anno. Allo stesso tempo, in questa fase, progetti più o meno grandi a Dubai sono avviati e di proprietà del settore pubblico o controllati da esso. Molti grandi e importanti progetti per la città, precedentemente "congelati", vengono nuovamente ripresi e stanno per essere completati.
Tra questi - una linea di tram, metropolitana e Palm Jumeirah Mall sulla famosa isola artificiale. Tutto ciò ispira gli investitori con grande fiducia e ci consente di essere ottimisti sul futuro del settore delle costruzioni a Dubai, secondo un rapporto di Meed Insight.
Sviluppo a tutto tondo
Alla fine dello scorso anno, tutte le agenzie analitiche hanno notato che il mercato immobiliare di Dubai si sta sviluppando non solo rapidamente, il che ha causato preoccupazione, ma anche in modo completo, che ha ispirato fiducia. Il rilancio del mercato ha catturato tutti i settori senza eccezioni e continuato nel 2014. Un segno evidente della crescente fiducia degli investitori è stato l'aumento del numero di società che operano a Dubai. E questo, a sua volta, non poteva non causare un aumento dei prezzi nel mercato immobiliare degli uffici, come osservato dagli esperti di CBRE. La società di analisi e consulenza CBRE ha condotto uno studio su oltre 70 grandi società internazionali, che generalmente occupano 25 milioni di metri quadrati di spazi per uffici in tutto il mondo, e ha scoperto che la percentuale di coloro che hanno intenzione di espandere le loro aziende in Medio Oriente nel prossimo futuro in un anno aumentato dal 24% al 30%. Oggi, una delle tre società internazionali intervistate da CBRE ha in programma di identificare la propria presenza nella regione del Medio Oriente, dove Dubai è il luogo più attraente.
La tendenza principale in questo mercato in futuro, secondo gli esperti, rimarrà la priorità della qualità dei beni immobili per ufficio, il che significa che aree e complessi come DIFC, Dubai Downtown e Tecom saranno molto richiesti. Altri 850 mila metri quadrati di spazi per uffici saranno commissionati a Dubai quest'anno. Nel 2014, gli esperti di un'altra importante società di analisi globale, Cluttons, hanno anche notato un aumento dell'interesse degli investitori per immobili industriali e commerciali nelle zone economiche libere di Dubai e hanno previsto un ulteriore aumento dell'interesse per progetti in questo settore.
Secondo Cluttons, le zone economiche libere inizieranno a godere di una domanda speciale, dove il numero di immobili commerciali e industriali gratuiti è in costante calo, come nella zona industriale libera di Dubai Industrial City o Dubai Investments Park. Pertanto, gli esperti della maggior parte delle agenzie analitiche e degli uffici di consulenza concordano un futuro promettente per gli investimenti immobiliari a Dubai e negli Emirati Arabi Uniti. In questo senso, la stabilizzazione dei prezzi del mercato non può che diventare un ulteriore vantaggio per coloro che contano su prospettive a lungo termine.
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