Domanda: Nella situazione della crisi finanziaria globale, cosa dovrebbero fare gli acquirenti di proprietà se il venditore è scomparso, il suo ufficio è chiuso e i telefoni non rispondono?
Risposta: Ogni residente degli Emirati Arabi Uniti, cioè io e te, siamo direttamente o indirettamente associati al mercato immobiliare di Dubai. La crisi economica che colpisce tutti i paesi del mondo, in un modo o nell'altro, colpisce ogni persona. Bisogna ammettere che la crisi finanziaria internazionale, che ha comportato restrizioni sui prestiti agli acquirenti e un aumento dei tassi sui prestiti, ha costretto molti sviluppatori a congelare i loro progetti a tempo indeterminato. La legge sul conto dell'impegno n. 8 del 2007 obbligava le organizzazioni ad aprire conti di garanzia o fiduciari per i loro progetti, fornendo così all'acquirente informazioni più comprensibili sulla qualità dello sviluppatore e sulla sua affidabilità. Oggi, tutte le nuove organizzazioni sono tenute a seguire questa legge. Tuttavia, alcune fonti immobiliari riportano che alla fine del 2008, la nuova Legge n. 8 si applicherà a tutti gli sviluppatori immobiliari esistenti a Dubai. Il Real Estate Oversight Office (RERA) e la nuova Legge n. 8 consentiranno agli acquirenti di immobili di Dubai che hanno perso investimenti in passato a causa di ritardi nella costruzione di sentirsi più sicuri. La Real Estate Control Authority (RERA) avverte rigorosamente gli investitori immobiliari della necessità di prestare attenzione ai seguenti fattori:
- Lo sviluppatore immobiliare deve essere registrato con RERA e avere un numero di registrazione
- I contributi in contanti allo sviluppatore devono essere accreditati sul conto di deposito a garanzia (conto fiduciario) aperto con una banca autorizzata da RERA. Un agente immobiliare deve avere un certificato speciale con un timbro e numero di registrazione RERA.
Inoltre, la prima cosa che un acquirente di proprietà dovrebbe verificare è se lo sviluppatore è registrato presso il Dipartimento del Land di Dubai. Solo il dipartimento del territorio può garantire la protezione dei diritti dell'acquirente e solo allora l'acquirente può firmare un protocollo d'intesa (MOU) o un contratto con lo sviluppatore. L'unica misura che l'acquirente può adottare è presentare un reclamo (reclamo). Quindi segue il suo processo in un tribunale civile, che può quindi essere allegato a un reclamo a un'autorità superiore. L'acquirente può presentare un reclamo a RERA e ad altre autorità competenti, come la polizia e il tribunale. Cioè, nella situazione sopra, se lo sviluppatore è scomparso e il suo ufficio è chiuso, è necessario contattare il dipartimento investigativo della polizia locale e presentare un reclamo contro lo sviluppatore.
Domanda: si prega di nominare le istituzioni statali, dove è possibile presentare richieste relative agli immobili?
Risposta: La Real Estate Supervision Authority (RERA) è l'organo principale di Dubai responsabile della legalizzazione del settore immobiliare. In caso di controversia con lo sviluppatore, l'acquirente deve prima contattare RERA e la direzione esaminerà il reclamo e la sua essenza, oltre a verificare il contratto firmato dall'acquirente.
RERA presenterà quindi il caso al tribunale immobiliare, che è essenzialmente un tribunale civile. Le controversie sulle inadempienze di pagamento derivanti da termini di costruzione ritardati rientrano nella categoria più ampia di richieste ricevute dal nuovo Dubai Real Estate Court. Questo tribunale può accettare il procedimento se entrambe le parti sono andate in tribunale e hanno registrato i loro numeri di contatto e indirizzi. Gli esperti che siedono in un tribunale immobiliare devono essere approvati dai tribunali di Dubai e giurano che gestiranno i casi in modo imparziale ed equo.
Domanda: posso restituire i soldi pagati per gli immobili?
Risposta: dipende dai termini del contratto, che è stato firmato da entrambe le parti, e dagli obblighi reciproci previsti nel contratto. I contratti di solito indicano la legislazione in base alla quale rientrano. Se ciò è dovuto nel contratto e se ci sono state evidenti violazioni dei suoi articoli da parte dello sviluppatore, l'acquirente ha il diritto di prendere provvedimenti per proteggere i suoi diritti in tribunale o in un'altra forma alternativa per cercare di trovare una soluzione alla situazione controversa. L'acquirente deve essere a conoscenza delle principali disposizioni del contratto e proteggere i propri diritti nei modi più efficaci per dimostrare che gli sviluppatori non hanno realizzato ciò che avevano promesso o lo hanno fatto nel momento sbagliato. Di solito, ci sono clausole speciali nel contratto di vendita che prevedono la possibilità di ritardi basati sui motivi del mancato rispetto delle scadenze di costruzione che sono direttamente correlate o indipendenti dallo sviluppatore. Queste disposizioni di solito spiegano in quale fase l'acquirente può recedere unilateralmente dal contratto e quale sarà l'importo dei pagamenti e dei compensi a lui dovuti. Particolare attenzione dovrebbe essere prestata dagli investitori a quegli articoli dell'accordo, che stabiliscono le date di messa in servizio della struttura e per quali motivi lo sviluppatore può spostare questi termini. Affinché un contratto sia un documento legale veramente legale, gli obblighi contrattuali devono essere sostituiti da una soddisfazione proporzionale. La soddisfazione proporzionale è l'utile o la perdita ricevuti dalle parti e motivare le parti ad adempiere ai loro obblighi contrattuali. Ciò dipende ancora dalla decisione del tribunale in considerazione del reclamo dell'acquirente.
Domanda: chi può garantire che la costruzione dei progetti previsti continuerà?
Risposta: I pagamenti effettuati dagli acquirenti di immobili fuori dal piano a Dubai saranno protetti da conti fiduciari gestiti in modo speciale, i cosiddetti conti di deposito a garanzia, secondo la legge sui conti fiduciari n. 8. Questa legge è obbligatoria per qualsiasi società o individuo che riceve pagamenti per immobili la cui costruzione non è ancora stata completata. Gli sviluppatori che lanciano nuovi edifici e comunità multipiano residenziali o commerciali devono contattare il Dipartimento del Land di Dubai per aprire un conto di garanzia. Il denaro pagato dagli acquirenti o dagli istituti finanziari per le unità immobiliari verrà accreditato su un conto speciale aperto per ogni nuovo edificio specifico con una banca autorizzata. La legge stabilisce che gli sviluppatori devono nominare un gestore per un conto di garanzia, che monitorerà l'utilizzo dei fondi dal conto. Lo sviluppatore dovrebbe, prima di tutto, ricevere un certificato da un consulente che lavora presso la struttura, che di solito indica quale fase di costruzione è già stata completata. Il gestore del conto di garanzia deve comunicare al dipartimento fondiario gli importi che sono stati emessi allo sviluppatore. Anche dopo il completamento del progetto, lo sviluppatore non avrà accesso agli importi nell'account. Il Dipartimento fondiario congela il 10% del costo del progetto sul conto di garanzia per un anno dopo il completamento della costruzione, fino a quando tutte le unità immobiliari sono registrate a nome degli acquirenti e gli ultimi documenti vengono emessi a conferma della proprietà.
Se non vengono soddisfatti requisiti di legge, lo sviluppatore può essere multato di almeno 200 mila AED. Inoltre, al fine di ridurre il livello di speculazione del mercato, RERA ha emanato un decreto del 1 ° gennaio 2009, in cui agli sviluppatori e alle banche è stato ordinato di non addebitare agli acquirenti e agli investitori oltre il 20% del valore degli immobili prima dell'inizio della costruzione. "Per gli immobili in costruzione, gli sviluppatori che hanno raccolto dagli acquirenti più del 20% del valore contrattuale dell'immobile devono immediatamente interrompere l'addebito di ulteriori pagamenti fino a quando gli importi raccolti sui conti di garanzia non raggiungono i costruttori". RERA ha inoltre emesso procedure regolamentari relative alla Legge n. 13, che ha istituito il Registro delle proprietà provvisorie per tutte le proprietà pianificate che devono essere registrate presso il Dipartimento. Pertanto, il Dipartimento del territorio può garantire che tutti gli oggetti immobiliari pianificati rientrino nei requisiti di cui sopra, che gli sviluppatori devono seguire rigorosamente.
