Nel mezzo della crisi economica globale, il crollo dei prezzi delle case e dei cantieri congelati erano normali a Dubai. Tuttavia, a causa dell'attrattiva di questa città come centro turistico e d'affari, la situazione ha iniziato a migliorare abbastanza rapidamente, ma c'era un percorso lungo e difficile prima della piena ripresa.
E nel 2012 l'affermazione secondo cui i tempi migliori erano tornati per il mercato immobiliare di Dubai non è più infondata, come indicato dai dati delle società di consulenza e delle agenzie di rating. Secondo il Dubai Land Department, nella prima metà del 2012, il volume delle transazioni immobiliari è aumentato del 21% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso e ha raggiunto 63 miliardi di dirham ($ 17,2 miliardi). Le tariffe di noleggio iniziano a crescere, le società di sviluppo riprendono le costruzioni precedentemente congelate e annunciano il lancio di nuovi progetti. Tuttavia, la maggior parte degli studi concordano sul fatto che l'aumento dei prezzi e dei tassi di affitto non è uniforme nei diversi segmenti del mercato immobiliare di Dubai e sta diventando più frammentato. Quindi, quanto è grande e stabile la rivitalizzazione del mercato, e cosa succede realmente con i prezzi, specialmente nelle cosiddette "proprietà" - aree in cui gli stranieri sono autorizzati ad acquistare proprietà immobiliari?
Proviamo a scoprirlo con l'aiuto di specialisti del mercato immobiliare di Dubai.
Acquisto di proprietà residenziale
Nel mercato immobiliare residenziale c'è un aumento abbastanza rapido dei prezzi. Tuttavia, è principalmente concentrato nel segmento delle ville, dove i prezzi hanno già raggiunto o superato il livello pre-crisi. Il rapporto della società di consulenza sulla prospettiva del mercato globale Jones Land LaSalle (JLL) per il terzo trimestre del 2012 ha registrato un aumento del 23% dei prezzi delle ville a Dubai negli ultimi 12 mesi. Allo stesso tempo, gli appartamenti allo stesso tempo sono aumentati di prezzo solo del 4%.
La richiesta crescente di ville e case a schiera in aree come Springs, Meadows, Arabian Ranches e Jumeirah Islands. Ad esempio, nell'area di Springs, il costo di una casa a due camere da letto ha raggiunto 1,5 milioni di dirham (circa 410 mila dollari) e con tre camere da letto - 2,2 milioni di dirham (circa 600 mila dollari). Rispetto allo scorso anno, i prezzi sono aumentati del 25-30%, in particolare è stata osservata una rapida crescita nel terzo trimestre del 2012, quando il prezzo di una casa a due camere da letto è aumentato da 1,38 a 1,5 milioni di dirham (da 380 a 410 mila dollari), e ville con tre camere da letto - da 2,0 a 2,2 milioni di dirham (da 550 a 600 mila dollari).
Gli appartamenti residenziali aumentano di prezzo più lentamente, anche se molto dipende dalla popolarità di ogni area particolare. In progetti prestigiosi con una buona posizione, come Jumeirah Beach Residence e Dubai Marina, i prezzi stanno aumentando abbastanza rapidamente, ma in segmenti meno prestigiosi potrebbero non mostrare dinamiche positive. Va anche tenuto presente che, sebbene i progetti immobiliari, compresi quelli molto grandi, abbiano iniziato a essere lanciati di nuovo a Dubai nelle ultime settimane e mesi, non arriveranno presto sul mercato. Fino ad allora, a causa di diversi "smarriti" a causa della crisi degli anni a Dubai, ci sarà una fornitura limitata di nuovi alloggi.
Commento di Imex Real Estate
Dmitry Strakhov: "In effetti, molte agenzie di consulenza mondiali hanno recentemente riferito che il mercato immobiliare di Dubai è sopravvissuto agli effetti della crisi economica globale e ha iniziato a crescere costantemente. È vero, il grado e le dimensioni degli aumenti dei prezzi delle case dipendono molto da fattori come area, distanza dal mare, sviluppo delle infrastrutture, ecc. Tuttavia, si può notare una crescita abbastanza stabile del mercato immobiliare di Dubai nel suo insieme, inoltre, stiamo parlando sia del mercato degli affitti che del mercato delle vendite. "Gli sviluppatori, come Emaar e Nakheel, si stanno esaurendo molto rapidamente, il che significa che viene ripristinata la fiducia degli investitori. Una buona domanda e limitata, per ragioni obiettive, l'offerta di nuove abitazioni, in particolare costiere, crea le condizioni per aumenti di prezzo stabili."
Alloggio in affitto
Un quadro simile sta emergendo nel mercato degli alloggi in affitto con un ritorno agli indicatori pre-crisi. Allo stesso tempo, l'aumento delle tariffe di noleggio è più uniforme della variazione dei prezzi di ville e appartamenti. Lo stesso rapporto sulle prospettive del mercato globale di JLL per il terzo trimestre 2012 ha mostrato che il costo dell'affitto di ville per dodici mesi da settembre 2011 a settembre 2012 è aumentato del 7% e per gli appartamenti del 5%. Inoltre, mentre gli aumenti dei prezzi degli immobili sono notevolmente più elevati in aree di prestigio rispetto a quelli più modesti, i tassi di affitto sono in aumento in uno e nell'altro segmento. Ad esempio, un aumento significativo dei prezzi degli affitti è stato registrato in aree economiche come Discovery Gardens e International City.
In Discovery Gardens, l'area di sviluppo a basso costo di Nakheel, i tassi di noleggio sono aumentati del 25% dall'inizio del 2012. Affittare un monolocale in quest'area costerà ora 32-38 mila dirham (da 8,7 a 10,3 mila dollari) all'anno, mentre nel primo trimestre 2012 ammontava a 25-27 mila dirham (da 6800 a 7350 dollari). Il costo dell'affitto di un appartamento con una camera da letto raggiunge i 43-52 mila dirham (11700-14100 dollari), mentre nel primo trimestre 2012 non ha superato i 38-40 mila dirham (10300-10900 dollari). Anche se affittare immobili di lusso a Dubai non è così costoso, con questo indicatore è ancora uno dei primi posti al mondo. Ad esempio, il Prime Global Rental Index della società di consulenza Knight Frank, che mostra la velocità con cui il 5% delle proprietà immobiliari residenziali più prestigiose della città sta diventando più costoso, è cresciuto del 3% dall'inizio dell'anno. A causa di ciò, Dubai ha conquistato il nono posto tra le città del mondo incluse nel rapporto, davanti ad altre Singapore, Hong Kong e Mosca e perdendo solo in città come New York, Shanghai, Pechino, Zurigo e Toronto.
Commento di Imex Real Estate
Eduard Burakov: "La domanda di affitto di immobili residenziali a Dubai è cresciuta costantemente nell'ultimo anno e mezzo. Ciò è principalmente dovuto all'aumento della popolazione di Dubai e al continuo afflusso di cittadini stranieri espatriati. Questo fattore indica senza dubbio la crescita dell'economia dell'emirato. Inoltre, Dubai sta tirando gli inquilini degli emirati vicini, attirandoli con un alto tenore di vita e un'infrastruttura più sviluppata. Le autorità di Abu Dhabi hanno persino deciso di imporre un divieto ai dipendenti pubblici di affittare case a Dubai, poiché molte persone preferiscono prendono vita a Dubai, mentre si lavora ad Abu Dhabi. E questo è, nonostante le escursioni giornaliere di oltre 100 km in una sola direzione. "
Mercato immobiliare dell'ufficio
Forse la situazione più controversa si osserva nel mercato immobiliare degli uffici a Dubai. Da un lato, secondo varie fonti, la domanda di uffici a Dubai è tornata al livello pre-crisi del 2007. Ciò è stato facilitato dalle compagnie petrolifere e del gas che stanno attivamente arrivando a Dubai per trarre vantaggio dagli alti prezzi degli idrocarburi e trovare nuovi mercati. Una parte significativa della domanda ricade sulle società che già operano a Dubai, che si stanno espandendo a causa della crescita dell'economia dell'emirato e delle elevate attività commerciali nella regione.
Allo stesso tempo, a Dubai c'è un eccesso di offerta di immobili per ufficio, che influisce negativamente sui prezzi di affitto e sui tassi di occupazione. Allo stesso tempo, volumi significativi di spazi per uffici di alta qualità vengono costantemente commissionati, ad esempio, nell'area in fase di sviluppo attivo di Business Bay.
Di conseguenza, il prezzo del noleggio è mantenuto a un livello stabile solo nelle proprietà di lusso con una buona posizione. Ad esempio, nell'area di International Financial City, il segmento più prestigioso del mercato immobiliare degli uffici, le tariffe di noleggio sono mantenute a 2.700 AED ($ 750) al metro quadrato all'anno. Il costo relativamente stabile per l'affitto di spazi per uffici in Classe B nell'area di Tecom, dove in media 1100 dirham (circa $ 300) al metro quadrato all'anno.
Tuttavia, Tecom, così come Business Bay e Jumeirah Lake Towers, ha un'alta percentuale di spazio non occupato, e in complessi di uffici più vecchi, i proprietari sono tanto più costretti a ridurre costantemente le tariffe di noleggio per attrarre gli inquilini.
Cosa ci aspetta?
Il mercato immobiliare di Dubai sta finendo di eliminare le macerie rimaste dalla recente crisi e si sta preparando per un nuovo salto. Sopravvissendo alla crisi, gli sviluppatori immobiliari hanno messo in ordine le loro finanze e hanno riportato una crescita degli utili, in precedenza i progetti congelati iniziano a essere completati, perché lo stato completamente senza speranza è alla ricerca di nuovi investitori.
Per la prima volta dall'inizio della crisi, i principali operatori del mercato hanno annunciato nuovi progetti. Il capitale è tornato a Dubai da tutta la regione, e non solo perché ha confermato il suo status di "porto sicuro" con eccellenti infrastrutture e clima di investimento.
Allo stesso tempo, tutti i principali attori non vogliono ripetere i prezzi alle stelle del 2007-08, in cui la quota della componente speculativa era molto elevata. Anche le più grandi società di sviluppo Emaar e Nakheel, che hanno quasi contemporaneamente limitato la possibilità di rivendita speculativa di appartamenti e ville non finiti nei loro nuovi progetti, hanno preso provvedimenti in questa direzione. Pertanto, gli aumenti dei prezzi immobiliari non saranno così rapidi come durante il boom che precede la crisi. Ma per coloro che sono alla ricerca di un'opportunità per investimenti a lungo termine, si stanno aprendo nuove opportunità a Dubai. È necessario solo avvicinarsi alla selezione degli oggetti di investimento con molta attenzione.
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