Negli ultimi tre anni, il mercato immobiliare di Dubai, surriscaldato dalle speculazioni durante il boom pre-crisi, ha subito una profonda correzione. Tuttavia, il mondo non si ferma, e ultimamente le opinioni degli esperti che confermano il ripristino del mercato di Dubai e il ritorno dell'interesse degli investitori sono state sempre più ascoltate. Se è così, stiamo parlando con il direttore esecutivo di IMEX Real Estate Arthur Kobozev.
Arthur, per favore, dimmi qual è la situazione del mercato immobiliare a Dubai adesso?
La domanda è troppo generica. Propongo di chiarire per cominciare con cosa parleremo esattamente. Il fatto è che a Dubai ci sono le cosiddette aree di proprietà in cui gli immobili possono essere venduti a cittadini stranieri, e il resto del territorio in cui gli immobili possono essere acquistati solo dai cittadini degli Emirati Arabi Uniti e da altri cinque paesi membri del Gulf Cooperation Council . Inoltre, esiste un mercato delle vendite e delle locazioni, un mercato immobiliare residenziale e non residenziale e così via.
Penso che i nostri lettori saranno più interessati alla situazione del mercato immobiliare di proprietà.
Per quanto riguarda gli immobili di proprietà, negli ultimi anni dall'inizio della crisi finanziaria globale nel 2008, il mercato immobiliare di Dubai ha subito importanti trasformazioni. È noto che prima della crisi, i cosiddetti progetti "off-plan", ovvero oggetti immobiliari venduti nelle fasi iniziali di progettazione e costruzione, dominavano il mercato degli Emirati Arabi Uniti. Dall'inizio della crisi, a causa di una grave correzione dei prezzi, il mercato fuori piano è praticamente scomparso. Gli speculatori hanno lasciato il mercato e il mercato stesso è stato riorientato verso gli immobili finiti e gli utenti finali. Inoltre, se immediatamente dopo la crisi, nel periodo 2009-2010, il mercato era chiaramente il mercato dell'acquirente, allora l'anno scorso c'era stata una chiara tendenza a spostare il mercato, in particolare, nel settore immobiliare, dalla parte del venditore.
Ciò è particolarmente evidente nelle aree più sviluppate dagli utenti finali con infrastrutture sviluppate, come The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai e molti altri.
Per quanto riguarda il mercato immobiliare degli uffici, la situazione è meno chiara. Oggi c'è un evidente eccesso di offerta sul mercato. Inoltre, nel prossimo futuro un gran numero di spazi per uffici sarà completato ed entrerà nel mercato, la cui costruzione è iniziata anche prima della crisi del 2008. Pertanto, anche se recentemente sono stati osservati alcuni segni di stabilizzazione dei prezzi, dal punto di vista della crescita del valore e della quantità di reddito locativo generata, gli investimenti in immobili per uffici nei prossimi anni, a mio avviso, sembrano meno interessanti di, diciamo, gli investimenti immobiliari.
Cioè, ora i prezzi delle case a Dubai sono in aumento?
È sicuro affermare che il mercato si è stabilizzato e si osserva una crescita moderata nelle aree popolari. Naturalmente, sarebbe ingenuo aspettarsi gli stessi tassi di crescita dei prezzi immobiliari osservati durante il boom pre-crisi. Dopo la crisi, il mercato è passato dalla fase di crescita attiva a quella di sviluppo maturo. Tuttavia, per alcuni dei progetti più popolari per il 2011, i prezzi delle abitazioni hanno mostrato tassi di crescita a due cifre. Quindi, ad esempio, i prezzi delle ville nella zona di Springs sono aumentati del 15-20% nel corso dell'anno - questo è un dato di fatto. I prezzi degli appartamenti nei progetti Oceana Residence e Palm Residences (Fairmont) sulla famosa isola "palm" di The Palm Jumeirah sono cresciuti del 10-15%. Le ville di lusso sui "rami" di The Palm Jumeirah sono aumentate del 5-10%. Anche i lussuosi appartamenti del progetto Kempinski Residences sulla corona di The Palm Jumeirah sono aumentati di prezzo. Poiché la domanda si sta formando principalmente a spese dei consumatori finali, i progetti con l'insieme di caratteristiche dei consumatori di maggior successo mostrano in primo luogo un aumento dei prezzi. Ciò include l'ubicazione, la disponibilità dell'infrastruttura sviluppata, la qualità del progetto stesso e l'offerta limitata. Inoltre, sta diventando sempre più difficile scegliere l'oggetto giusto sul mercato per i nostri clienti: il numero di offerte interessanti in vendita è recentemente diminuito in modo significativo, con il crescente numero di richieste di acquisto.
Anche le case in affitto stanno crescendo?
Storicamente, il mercato degli affitti a Dubai è molto sviluppato. Dubai è il più grande centro d'affari della regione. Inoltre, la popolazione locale qui è inferiore al 10%. Il restante 90% degli oltre due milioni di abitanti della metropoli sono visitatori. Poche persone che vengono a lavorare a Dubai possono permettersi di acquistare il proprio alloggio. Tuttavia, tutti hanno bisogno di vivere da qualche parte. Pertanto, le case in affitto in progetti popolari sono molto richieste. Nel periodo 2009-2010, si è verificata una generale riduzione delle tariffe di noleggio associate alle conseguenze della crisi. Ma già nella seconda metà dello scorso anno, la tendenza è cambiata e i tassi di noleggio hanno iniziato a crescere. Ad esempio, un appartamento con due camere da letto nella famosa zona di The Greens, che nel dicembre 2010 è stato affittato per 85 mila dirham all'anno (circa 23 mila dollari USA), nel dicembre 2011 abbiamo affittato 110 mila dirham all'anno (ad es. e., per circa US $ 30 mila).
Quanto è redditizio affittare una proprietà a Dubai?
Se parliamo di contratti di locazione a lungo termine (per un anno o più), per le abitazioni in affitto nel reddito netto da locazione di Dubai (vale a dire, reddito da locazione meno i costi di manutenzione obbligatoria della proprietà) oggi è in media del 5-10% all'anno, investito nell'acquisizione di beni immobili. La diffusione della redditività è dovuta alle differenze nel tipo e nella categoria di alloggi, nella sua posizione e nel costo dei servizi. Allo stesso tempo, gli immobili esclusivi più costosi, di norma, offrono un rendimento leggermente inferiore sotto forma di reddito locativo rispetto agli alloggi di massa in progetti a prezzi accessibili. Nel caso di contratti di locazione a breve termine, l'attuale ritorno sull'investimento può variare dal 10 al 20% all'anno. E non dimenticare di aggiungere a questo anche un aumento del valore dell'immobile stesso.
Ci sono delle caratteristiche quando si affitta una casa per l'affitto a lungo e breve termine?
Quando si affitta un contratto di locazione a lungo termine, il contratto viene generalmente concluso per un anno con la possibilità di un successivo rinnovo.
L'affitto per l'intero anno viene pagato in anticipo al momento della firma del contratto di locazione. In questo caso, l'inquilino apre a proprio nome e paga in modo indipendente tutte le fatture correnti per acqua, elettricità, servizi di comunicazione, ecc. Pertanto, il contratto di locazione a lungo termine riduce al minimo i rischi finanziari e i costi della gestione immobiliare.
Per i contratti di locazione a breve termine, le tariffe di noleggio sono molto più elevate, tuttavia tutte le spese correnti devono essere pagate dal proprietario in modo indipendente. Inoltre, per l'affitto di un alloggio in affitto a breve termine devono soddisfare determinati requisiti: l'appartamento o la villa devono essere arredati e dotati di tutto il necessario per vivere, compresi piatti, biancheria da letto, ecc. Naturalmente, prima dell'arrivo di un nuovo inquilino e alla fine del periodo di noleggio devono essere tenuti pulizia, lavaggio dei vestiti, ecc. Dato che i turisti spesso affittano alloggi per affitti brevi, bisogna anche essere preparati al fatto che gli alloggi dovranno essere trasferiti agli inquilini e ritirati da essi in qualsiasi momento del giorno o della notte.
Si scopre che solo i proprietari permanentemente residenti a Dubai potranno affittare un contratto di locazione a breve termine?
Niente affatto. I proprietari possono assumere specialisti per risolvere l'intero spettro di problemi emergenti. Ad esempio, noi di IMEX Real Estate offriamo ai nostri clienti una gamma completa di servizi di gestione della proprietà a Dubai. Abbiamo sviluppato pacchetti di servizi speciali sia per la possibilità di affittare un contratto di locazione a lungo termine sia per la locazione a breve termine. Ci occupiamo di tutte le questioni che sorgono, dall'equipaggiamento per l'alloggio con tutto il necessario e la ricerca di inquilini, e termina con la preparazione delle relazioni e il pagamento del reddito da locazione. Tutto ciò che è richiesto al proprietario è contattarci e concludere un contratto adeguato con la nostra azienda.
Inoltre, possiamo offrire ai nostri clienti che non dispongono ancora di immobili a Dubai, opzioni di investimento che tengano conto del loro successivo utilizzo. Acquistando una villa o un appartamento tramite IMEX Real Estate, l'acquirente può immediatamente concludere con noi un contratto per la gestione successiva con parametri di redditività predefiniti. Ad esempio, se una casa viene acquistata allo scopo di spendere a Dubai solo pochi mesi all'anno, affittando il periodo rimanente, è possibile ottenere un ottimo reddito aggiuntivo.
E quanti dei nostri compatrioti stanno acquistando case a Dubai?
Molto La popolazione di lingua russa è uno dei primi posti tra il numero totale di acquirenti di immobili a Dubai. La maggior parte di essi è proprietaria di piccole e medie imprese. Costituiscono l'ambiente più attivo, sono pronti a studiare attentamente il mercato, a considerare le offerte, a prendere decisioni informate e ponderate. Negli ultimi anni abbiamo visto anche un aumento del numero di acquirenti del settore non profit: funzionari e dipendenti di grandi società statali.
I più popolari tra i nostri compatrioti per ovvie ragioni sono le prestigiose aree costiere di Dubai: The Palm Jumeirah, Dubai Marina e un grande progetto abitativo situato direttamente in riva al mare - Jumeirah Beach Residence. Con l'abitazione in queste aree, di norma, non ci sono problemi particolari quando si acquista, si vende e si affitta, anche con lo schema di uso stagionale degli alloggi da parte dei proprietari stessi e l'affitto per il resto del tempo. Il settore immobiliare in queste aree è il più liquido per gli investitori e più comodo per la residenza personale.
Quali sono, secondo te, le prospettive per il mercato immobiliare a Dubai?
La maggior parte dei partecipanti al mercato concordano sul fatto che nei prossimi anni a Dubai assisteremo a una crescita regolare del mercato. E ci sono ragioni per questo. Dall'inizio della crisi nel 2008 a Dubai, non è stato avviato un nuovo progetto residenziale.
La moratoria sulla registrazione di nuovi progetti introdotta dalla Dubai Real Estate Market Regulatory Authority (RERA) non è stata ancora revocata. Allo stesso tempo, secondo il Dubai Statistical Center, la popolazione dell'emirato negli ultimi tre anni è cresciuta di oltre 300 mila abitanti e il tasso di crescita è solo in aumento. Ciò è facilitato dalla stabilità politica, dal più alto livello di sicurezza, da un clima favorevole agli investimenti, dall'assenza di tasse e restrizioni alla circolazione dei capitali, nonché dal costo delle attività commerciali notevolmente ridotto a causa della crisi (affitto degli uffici, costi del personale, ecc.). Tutto ciò attira gli affari, che a loro volta richiedono risorse umane.
Ora il mercato sta assorbendo le eccedenze immobiliari, la cui costruzione è iniziata anche prima della crisi. Poiché il settore immobiliare è un'attività che richiede molto tempo per essere costruita (il ciclo di costruzione dell'edificio richiede, in media, 2-3 anni), inevitabilmente si verificherà una carenza nel mercato per il prossimo futuro. Ecco perché possiamo parlare con sicurezza di uno scenario ottimistico per lo sviluppo della situazione sul mercato immobiliare a Dubai.
Ciò è confermato anche dai dati recentemente diffusi dal Dipartimento della Terra di Dubai sul volume delle transazioni immobiliari dell'anno passato. Secondo questi dati, il volume totale delle transazioni immobiliari registrate a Dubai nel 2011 è aumentato del 20% rispetto al 2010 e ha raggiunto 39 miliardi di dollari USA.
Cioè, andrà tutto bene?
Ne sono assolutamente sicuro. Grazie per la conversazione Ti auguriamo successo. È possibile ottenere ulteriori informazioni sull'acquisizione e la gestione di immobili a Dubai dagli specialisti di IMEX Real Estate tramite tel. a Mosca +7 495 5100008, numero verde negli Emirati Arabi Uniti 800-IMEX (800-4639) o inviando una richiesta via e-mail [email protected]
