Consultazione immobiliare Rustar
Hai mai pensato che quando una persona compra un appartamento a credito, alla fine, paga più o meno due o due volte. Un pensiero al riguardo deprimerà i futuri mutuatari, perché non tutti sono pronti ad acquistare alloggi a un prezzo "doppio". E persuasioni come "investi nel tuo futuro" consolano pochi soldi, in ogni caso, terribilmente dispiaciute. E invano, perché puoi dimostrare matematicamente che il tempo è davvero più costoso del denaro, e un mutuatario che prende un prestito a lungo termine ne trarrà probabilmente beneficio.
La realtà di oggi cambia costantemente i prezzi di cose e merci (compresi i metri quadrati). I prezzi degli immobili, di norma, sono più alti di quanto non fossero - a causa dell'inflazione. Il denaro si sta gradualmente deprezzando e le cose, al contrario, stanno diventando più costose. Se i prezzi al metro quadro fossero rimasti gli stessi per anni, il mutuatario sarebbe stato confortato solo dal fatto che, sebbene avesse pagato in eccesso per l'appartamento, avrebbe investito questi soldi in famiglia e figli. Tuttavia, grazie all'inflazione, questa non è l'unica consolazione. L'aumento dei prezzi al metro quadro sta gradualmente "divorando" il pagamento in eccesso. Certo, potrebbero esserci recessioni e ristagni nel mercato, ma questo chiaramente non è minacciato dal mercato immobiliare di Dubai - e nel lungo periodo - per 10-20 anni - i metri quadrati saranno ancora notevolmente più costosi di adesso.
Se il mercato sta gradualmente crescendo, il pagamento in eccesso del prestito di 1,5 - 2 volte si sovrappone al fatto che l'appartamento stesso durante questo periodo aumenterà di prezzo più volte. Ma perché dipende questa crescita? Esiste un tasso critico di crescita del mercato, al di sopra del quale gli aumenti dei prezzi degli appartamenti superano i pagamenti in eccesso dei prestiti e al di sotto di ciò non accade. Cioè, se il mercato cresce in media più velocemente di questo valore, allora il mutuatario beneficia di un aumento del costo di un appartamento acquistato in debito. Affinché il mercato possa compensare completamente il pagamento dei prestiti, è sufficiente una crescita minima - una media del 3-5% all'anno. Questo è molto più basso dell'attuale tasso di inflazione. Se il tasso di crescita del mercato è al livello del 10-20% all'anno, allora il beneficio per il mutuatario è evidente.
Esempio n. 1.
Prestito standard
Prendi i parametri standard di un prestito immobiliare: durata - 10 anni, rata - 30% del costo delle abitazioni e tasso di interesse - 12%. I nostri calcoli mostrano che, con questi parametri del prestito, è sufficiente che il mercato cresca in media del 3,6% all'anno. Quindi l'importo di cui l'appartamento aumenterà di prezzo in 10 anni, è solo uguale al pagamento in eccesso. Se i prezzi di mercato in questi 10 anni cresceranno in media più velocemente del 3,6% all'anno, un aumento del costo di un appartamento avrà la precedenza sul pagamento in eccesso di un prestito. Supponiamo di aver preso in prestito un appartamento del valore di $ 300 mila, quindi il pagamento in eccesso per 10 anni sarà di circa $ 127 mila. Ma nel corso degli anni, il costo di un appartamento con una crescita del mercato del 3,6% all'anno raggiungerà circa $ 427 mila
Esempio n. 2
Zero acconto
Lasceremo gli stessi parametri (durata di 10 anni, tasso di interesse - 12% annuo), solo l'acconto sarà zero. Prodotto bancario recentemente popolare. Di conseguenza, al fine di "chiudere" il pagamento in eccesso di un appartamento, il mercato dovrebbe crescere un po 'più velocemente - del 4,8% all'anno.
La dipendenza è comprensibile: più una persona prende, più paga di più. Più basso è l'acconto, maggiore dovrebbe essere la crescita del mercato. Cosa succede al nostro appartamento per $ 300 mila? In questo caso, il pagamento in eccesso del prestito per 10 anni sarà di circa $ 180 mila. Ma un appartamento con un tasso di crescita del mercato del 4,8% all'anno costerà circa $ 480 mila.
Esempio n. 3
Supponiamo di prendere un prestito con un acconto del 30%, al 12% annuo, ma per un periodo di 30 anni. Si scopre che ora il mercato dovrebbe crescere più lentamente - solo il 2,8% all'anno per "mangiare" il pagamento in eccesso per 30 anni. Quindi, più il termine è lungo, più l'appartamento diventa più costoso. In questa situazione, per oltre 30 anni, il pagamento in eccesso sarà persino superiore al costo iniziale dell'appartamento. Cioè, il pagamento in eccesso per un appartamento del valore di $ 300 mila sarà $ 380 mila. Ma un appartamento da 30 anni con un tasso di crescita del mercato del 2,8% all'anno costerà già $ 680 mila.
Per quanto riguarda il comportamento del terzo parametro del prestito - il tasso di interesse, non richiede una spiegazione separata. È ovvio che maggiore è la percentuale, maggiore è il tasso di crescita del mercato.
Quindi, le principali raccomandazioni per l'acquisto di un appartamento a credito dai consulenti di RustaR Real Estate:
- Più basso è l'acconto sul prestito, più veloce deve crescere il mercato per compensare il pagamento in eccesso e viceversa. Cioè, più prendi in prestito denaro, più dipende dal mercato.
- Più lungo è il periodo per il quale il mutuatario prende un prestito, maggiore è il guadagno. Questo è il potere dell'interesse composto: rimborsate il prestito in parti uguali e i prezzi di mercato stanno crescendo esponenzialmente.
- Più alto è il tasso di prestito, più veloce deve crescere il mercato per compensare il pagamento in eccesso. Cioè, alti tassi di prestito pagano ad alti tassi di crescita del mercato: se il mercato si ferma, indebitarsi a tassi di interesse elevati non è redditizio.
Depositi a sorpresa o perché Bill Gates ha acquistato una casa a credito
Ti sei mai chiesto perché in Occidente la gente compra sempre abitazioni a credito, anche con denaro? Sia i milionari che gli ex presidenti diventano mutuatari. Ecco perché sono milionari: sanno contare i soldi. Anche se una persona ha denaro, è più redditizio per lui investirlo in affari, nella sua attività o in azioni e, infine, metterlo in una banca per un deposito. E comprare un appartamento non è con i tuoi soldi, ma con i soldi delle banche. Anche su un deposito per il tempo in cui il mutuatario paga il prestito, "cade" più di due volte, rispetto all'importo dato per pagare il prestito.
Ecco un esempio concreto. Diciamo che compriamo un appartamento per $ 300 mila. Parametri di prestito: termine - 10 anni, acconto - zero, tasso di interesse del prestito - 12%. In 10 anni, il "pagamento in eccesso" per un appartamento sarà di circa $ 180 mila, cioè circa il 60% del costo iniziale delle abitazioni. Ma abbiamo preso un prestito dalla banca. E hanno messo i loro $ 300 mila su un deposito all'8% annuo. Dopo 10 anni, questo importo aumenterà a $ 647 mila, cioè più di 2 volte, ma bisogna tenere presente che nella fase iniziale il deposito è in ritardo rispetto ai pagamenti del prestito e da qualche parte nel mezzo del termine inizia a superarli. Di solito una persona fa confronti per il primo anno di investimento ed è delusa, ma per qualche ragione pochi pensano alla prospettiva. E in futuro, l'importo crescente sul conto di deposito è garantito per superare i pagamenti su un mutuo per la casa, che vengono pagati in rate uguali per l'intero periodo.
Il mutuatario non ha nulla da perdere.
Quale delle precedenti possiamo concludere? Si scopre che in quasi tutte le situazioni sul mercato, oltre alla crisi finanziaria o politica globale, acquistare una casa a credito è un'attività redditizia, anche se si dispone di denaro per acquistare un appartamento. Tuttavia, oltre alla matematica, la psicologia non è meno importante nella vita. Se ti senti a disagio a vivere con il credito, investendo in strumenti finanziari - tutto quanto sopra non fa per te. Se sei pronto a unirti alla cultura finanziaria - ricorda, con i prestiti immobiliari è improbabile che tu perda qualcosa.
